受行業利好消息提振，地產股債14日大幅收漲。

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截至收盤，房地產板塊漲幅居前，萬科A（000002.SZ）、保利發展（600048.SH）分別收漲4%、2.9%。粵泰股份（600393.SH）、金地集團（600383.SH）、新城控股（601155.SH）、三湘印象（000863.SZ）、天地源（600665.SH）漲停。港股內房板塊強勢大漲，碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）一度漲超50%，最終分別收漲45.54%和16.48%；雅居樂集團（03383.HK）收漲33.92%。

地產債大幅收漲，“21碧地01”漲近58%，“21碧地04”漲近55%，“15遠洋03”漲近38%，“21寶龍01”漲超33%，“20世茂G1”漲近32%，“21碧地03”、“21遠洋01”漲超31%，“21金科04”、“18遠洋01”漲超27%，“21旭輝02”漲近27%。

消息面上，11月13日一份由央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發［2022］254號）（下稱“254號文”）引發強烈關注。從內容看，254號文包含16項舉措，從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置三個方面，支持房地產市場平穩健康發展。比如，提出對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期等，政策力度空前。

此外，11月14日晚間銀保監會官網發布消息稱，允許商業銀行與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。以支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險，促進房地產市場平穩健康發展。

中信證券認為，近期金融支持地產融資政策頻出，政策力度提升明顯且落地迅速，地產鏈質量修復在即，市場風險預期好轉。同時市場對政策反應積極，有效穩定投資者對地產信用以及銀行資產質量的預期，并為銀行業推進寬信用打開展業空間。

金融支持力度空前

具體看來， 254號文明確，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

254號文還提到對存量融資合理展期。具體看來，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

在保持債券融資基本穩定方面，254號文提出，支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

此外，中國銀保監會、住房和城鄉建設部、人民銀行聯合印發《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱《通知》），指導商業銀行按市場化、法治化原則，向優質房地產企業出具保函置換預售監管資金。

《通知》指出，監管賬戶內資金達到住房和城鄉建設部門規定的監管額度后，房地產企業可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。商業銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

行業人士普遍認為，《通知》的發布和實施，將幫助優質房地產企業緩解流動性壓力，穩定房地產市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

值得一提的是，大金融板塊因受到政策支持也開始反彈，銀行估值持續修復。截至11月14日收盤，招商銀行（600036.SH）收漲6.08%，寧波銀行（002142.SZ）、平安銀行（000001.SZ）分別收漲4.27%、4.55%。

中銀證券認為這是銀行股的修復機會。受到疫情等因素影響，10月數據更多反映經濟需求偏弱，而政策在穩信用、穩地產方面力度不斷增強，效力或將強化。經濟和政策預期修正或支持銀行股價修復。

房企軟著陸還有多遠

今年以來，多家房企陷入流動性危機，在融資收緊、銷售乏力的背景下，多家房企出現商票逾期、債券違約。

從業績來看，今年前三季度房企凈利潤普遍下滑。通聯數據顯示，A股已經發布三季報的106家房企中，有61家房企前三季度營收出現同比下滑；此外，凈利潤實現正增長的房企僅有30家。

“招保萬金”今年前三季度的利潤表現也不盡如人意。萬科前三季度歸母凈利潤為170.5億元，同比增長2.17%；金地集團前三季度歸母凈利潤為33.36億元，同比微增0.83%；保利發展前三季度歸母凈利潤為130.94億元，同比下降3.61%；招商蛇口歸母凈利潤為29.57億元，同比大降53.44%。

對于業績下滑，招商蛇口也列舉了三大原因：一是房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。二是公司妥善落實國家相關房租減免政策要求，結合公司實際對符合條件商戶進行了相應的租金減免。

萬科對于業績表現低于市場預期給出的原因是，受近年來結算項目地價占售價比上升的影響，2022年前三季度，其開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加后的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

此外，保利發展2022年第三季度實現營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母凈利潤為約22.68億元，同比下降30.96%；中海地產今年第三季度則錄得營收175.2億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業公允價值變動收益和匯兌凈損益后的經營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

中銀證券研究報告指出，房企行業業績、利潤率、現金流持續承壓，行業分化加劇，頭部與區域深耕型房企優勢顯著。預計年末政策仍將以促進市場回穩為主。具體看來，加速推進保交樓工作，加快專項借款、紓困基金到位使用，積極處置項目停工問題、化解爛尾風險，將修復市場信心。

此外，對于產業鏈上的建材行業，東吳證券認為，如果地產主體信用能夠恢復，過去受到信用收縮而“受傷”的工程端裝修建材反過來有資產負債表修復的行情機會。三季報是大部分建材公司的業績增速低點，短期工程端材料個股彈性顯現，中期關注有定價權的基建和零售端材料個股。

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