作為“現(xiàn)金牛”的物業(yè)板塊，向來是房企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在行業(yè)曙光普照之前，物業(yè)再度成為房企變現(xiàn)的重要手段，頻繁被拋售。12月以來，已有5家房企披露了對物業(yè)公司股權(quán)的出售計劃。

這對于地產(chǎn)公司來說，是行業(yè)現(xiàn)狀下的無奈之舉，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為這將成為物業(yè)行業(yè)的一場機(jī)遇。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，隨著股權(quán)出售，不少房企將失去對物業(yè)公司的控股權(quán)，從而增強(qiáng)了物企的獨立性，市場曾廣泛擔(dān)憂的為關(guān)聯(lián)方“輸血”等顧慮也將得到大幅化解。

如今，監(jiān)管層對地產(chǎn)行業(yè)的支持力度不斷加大，連跌了一年的物業(yè)板塊也迎來反彈，申港證券研報顯示，11月份，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲幅超80%，在恒生綜合行業(yè)13個板塊中排名第一。

(相關(guān)資料圖)

多家房企拋售物業(yè)股

年終歲尾是物業(yè)板塊被“割愛”的慣常時點。

去年此時，處于滑坡中的世茂股份公告稱，擬將其持有的29家物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)讓給世茂服務(wù)，交易轉(zhuǎn)讓價格約為16.54億元，借此回籠資金，用以支持項目開發(fā)建設(shè)等。不過，歷經(jīng)一年時間，這筆交易以失敗告終。

12月23日，世茂股份在終止交易的公告中表示，此結(jié)果是受房地產(chǎn)行業(yè)影響，物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值出現(xiàn)大幅下降，致交易無法履行所致，“但是公司保留物業(yè)管理業(yè)務(wù)，將給公司帶來較穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流，對穩(wěn)定公司財務(wù)狀況，改善公司償債能力等方面帶來積極的作用。”

不過，更多房企的出售計劃則在加速推進(jìn)，以換取更多真金白銀，而償債是常見的用途。

12月初，雅居樂宣布出售4860萬股雅生活H股，借此將獲得約4.9億港元的資金。這也是今年以來，雅居樂第二次出售物業(yè)股，合計套現(xiàn)超8億港元。兩次減持，雅居樂均是為了補(bǔ)充流動資金，增強(qiáng)自身的短期償債能力。

深陷債務(wù)危機(jī)的德信中國也在近期披露了出售物業(yè)板塊意愿，該公司表示，若出售順利，則將拿出部分資金用于支付美元債利息。

相較于在快速減股票持套現(xiàn)，有的房企則在推進(jìn)更龐大的出售計劃，將此作為推進(jìn)債務(wù)重組的一環(huán)。

最早引發(fā)關(guān)注的是奧園健康的出售。12月初，奧園在公司官方網(wǎng)站發(fā)布招標(biāo)文件，意欲出售奧園健康股本中約2.17億股股份，相當(dāng)于奧園健康全部已發(fā)行股本的29.9%。

股權(quán)出售事項完成后，奧園的持股比例降至約25%，新進(jìn)入的大股東則將成為奧園健康的大股東。奧園方面表示，將借此推進(jìn)引戰(zhàn)加速，以配合奧園整體債務(wù)重組。

12月中旬，為推進(jìn)境外全面?zhèn)鶆?wù)管理，旭輝控股也披露了出售物業(yè)的消息，其擬通過投標(biāo)程序出售持有的旭輝永升服務(wù)的所有股份，占比約23.26%。

中信證券在一份研報中分析指出，根據(jù)旭輝永升服務(wù)的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，其第一大股東為旭輝控股；第二大股東為林氏家族，持股約20.76%；第三大股東為股權(quán)激勵平臺，也由林氏家族持有，持股約8.79%。“一旦買家確定為唯一主體，則旭輝永升服務(wù)的第一大股東將發(fā)生變化。”

有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，地產(chǎn)公司將物業(yè)板塊的控制權(quán)讓出，可以增強(qiáng)對潛在投資者的吸引力，后者也將有更大的動力支持物業(yè)板塊的長遠(yuǎn)發(fā)展。

這樣的出售計劃對房企來說大多是無奈之舉。“過去大家都覺得物業(yè)不值錢，但現(xiàn)在情況反過來了，物業(yè)能提供持續(xù)的經(jīng)營性現(xiàn)金流，雖然是螞蟻肉，但也是實實在在的肉。”有物業(yè)板塊出售計劃的房企內(nèi)部人士向記者表示。

行業(yè)將進(jìn)入獨立發(fā)展期

對于物業(yè)被出售，市場則抱以較為樂觀的態(tài)度?；仡?022年，物業(yè)可謂深受地產(chǎn)的拖累，最直觀的體現(xiàn)在物業(yè)板塊估值的大幅下挫。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2020-2021年上半年，港股物業(yè)板塊處于上升通道，板塊總市值曾一度突破萬億港元大關(guān)。2021年上半年時，許多物業(yè)股的估值集中分布在30-40倍。

此后隨著地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約引發(fā)的信用風(fēng)險蔓延，不確定性、擔(dān)憂情緒延伸至物管行業(yè)，物業(yè)股的估值水平大幅回調(diào)，并在2022年10月31日跌至歷史最低，物業(yè)板塊的PE均值僅為8.4倍。

事實上，世茂服務(wù)在上述終止交易的公告中也曾提及，收購協(xié)議簽訂之時的估值基礎(chǔ)已經(jīng)不再適用于現(xiàn)時之市場情況。根據(jù)早前世茂股份披露的信息，彼時29家物業(yè)公司作價超16億元，靜態(tài)PE約為18倍，遠(yuǎn)高于當(dāng)前物業(yè)板塊的估值水平。

隨著資本市場熱情的褪去，物企上市的步伐也大大放緩，上市企業(yè)和遞表企業(yè)數(shù)量銳減。據(jù)克而瑞物管，截至目前，2022年登陸資本市場的物企共6家，遠(yuǎn)低于2020年的17家、2021年的14家；同時，該6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年物企上市平均用時延長89天。

同時，過往一直被市場詬病的獨立性問題，如今也在房企接連暴雷的背景下凸顯。恒大物業(yè)便是前車之鑒，曾有134億元存款被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行。據(jù)中國恒大披露，基于恒大集團(tuán)的資金需求，在有關(guān)高管的授意安排下，恒大物業(yè)曾以存單質(zhì)押擔(dān)保方式，在2020年12月-2021年8月間，通過第三方，分三次向中國恒大提供了這筆資金，用于其運營和償還集團(tuán)境內(nèi)外債務(wù)。

無獨有偶，2022年7月末，金科股份公告稱向控股股東金科股份提供不超過15億元借款，年化利率為8.6%；后者將為該筆借款提供總價值約27億元的抵押物。受此影響，金科服務(wù)股價下挫超37%。摩根大通便表示擔(dān)心金科服務(wù)能否從母企得到款項歸還。

據(jù)中指院統(tǒng)計，港股和A股的物業(yè)服務(wù)上市公司中，第一大股東持股比例超過50%的約有40家，控股股東基本上是關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)及其附屬企業(yè)。“房企作為第一大股東持股比例高，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營決策具有絕對的話語權(quán)，直接導(dǎo)致物企業(yè)品牌缺乏獨立性。”上述機(jī)構(gòu)指出。

由此，房企出售部分乃至全部物業(yè)板塊股權(quán)，也被市場認(rèn)為有助于增強(qiáng)物業(yè)板塊的獨立性。此外，監(jiān)管層近期密集發(fā)布的刺激政策，在給地產(chǎn)行業(yè)帶來改善和支持的同時，也減輕了市場對“調(diào)用物業(yè)資金救開發(fā)”的擔(dān)憂，而目前監(jiān)管層對保交付的強(qiáng)調(diào)和支持，也被認(rèn)為將促進(jìn)物業(yè)公司的在管規(guī)模將受益增長。

事實上，近來的港股物業(yè)板塊已然開啟了反彈模式。申港證券數(shù)據(jù)顯示，11月1日-30日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲幅達(dá)81.71%，在恒生綜合行業(yè)13個板塊中排名第一；有20家物企漲幅超50%，碧桂園服務(wù)漲幅則高達(dá)178.72%；但板塊整體估值仍徘徊在14倍左右。

地產(chǎn)的深度調(diào)整也將促使物業(yè)行業(yè)進(jìn)入獨立發(fā)展的新周期。在克而瑞物管看來，未來的物管行業(yè)將告別對地產(chǎn)的依賴、規(guī)模和業(yè)績增速將放緩，毛利增速也將下降，并告別高估值，“物業(yè)行業(yè)在過往的周期中所強(qiáng)調(diào)的‘規(guī)模為王’將會變?yōu)楦佑匈|(zhì)量的、更加高質(zhì)的增長。”

標(biāo)簽： 債務(wù)重組