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2023年，中國房地產投資的復蘇更大程度取決于需求側而非供給側。從短期政策導向來看，如降低首付比率、松綁限購等樓市需求政策仍有進一步釋放空間，但將以房價企穩為底線，不會出臺透支未來需求的臨時性措施。

摩根大通中國首席經濟學家朱海斌24日在接受第一財經采訪時做出上述展望。

“今年制造業和基建投資增速將較去年放緩，而房地產投資跌勢將明顯收窄。綜合來看，投資將呈略微改善的情況。”朱海斌稱，去年，房地產投資下跌10％，今年預計在4％～5％左右。所以，雖然全年房地產投資增速預計仍呈負增長，但對經濟下行的壓力明顯在減少。

2022年11月11日，央行和銀保監會發布“金融16條”。隨后，信貸、債券、股權融資三箭齊發，加之銀行“內保外貸”舉措開始發力，房企融資環境得以改善。根據摩根大通相關研究部門最新評估，目前，民營房企，尤其是穩健型房企的信貸風險已有明顯緩解。

但由于目前需求側政策對于市場影響仍較小，朱海斌認為，今年一季度房地產投資還將整體向下。“我們認為只有先穩住房價預期，房地產成交才會從低部企穩、再向上復蘇，并反映到房地產投資的各項指標數據上。”

根據人民銀行2月初發布的《2023年1月金融統計數據報告》，1月末人民幣存款增加6.87萬億元，同比多增3.05萬億元。其中，住戶存款增加6.2萬億元，創下歷史同期新高，“超額儲蓄”再度引發熱議。

朱海斌認為，中國超額儲蓄總量大，但由于分布不均勻、主要集中于高收入家庭，對消費的邊際改善作用有限。聚焦到住房消費上，目前，在大城市和高收入家庭中，購房意愿已有回暖跡象；但在絕大部分二三線城市和更多中低收入家庭中，談及需求拐點還為時尚早。

“一是在社會隱性失業或者半失業情況仍較普遍的情況下，居民部門的收入預期還待改善；二是由于‘保交樓’仍是未來幾個月政府樓市工作的推進重點，不少潛在購房者還想再等等看。此外，在貨幣政策方面，也有購房者在觀望是否存在繼續降息或定向降息的可能，以期獲得更實惠的房貸利率。”朱海斌說。

至于目前業界存在的“通過下調存量房貸利率，來緩解提前還貸潮”這一觀點，朱海斌持反對態度。一方面，對于提前還貸，既要關注居民端壓力，也需要考慮商業銀行的經營壓力。按揭貸款是銀行最優質且規模最大的資產之一，在銀行主動調整存量房貸利率意愿不足的背景下，通過行政手段調整，或將影響銀行業自身發展，并不可取。

另一方面，朱海斌呼吁社會理性看到“提前還貸”現象。“當下，中國的‘還貸潮’是家庭部門正常的再融資貸款（refinance）策略，從某種意義上，也有利于家庭負債表的修復。追溯海外，和日本在房價大幅下跌、居民資不抵債之后，出現的‘還貸潮’不同的是，中國房地產市場雖然在整體下跌，但房價沒有出現大幅度下跌?；诖?，中國的‘提前還貸’是借款方是主動意愿，是很正常的商業決定。”

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