2023年的上海首輪土拍排面十足。一家開發商報名十余塊地、20余家企業搶一塊地、拍地到深夜……超50家房企歷經四天競拍，最終有22房企成功摘地，部分房企則顆粒無收。

(資料圖片僅供參考)

據統計，本輪上海土拍19宗地塊全部出讓，4宗底價成交，15宗地進入一次性報價，合計收金519億元，平均溢價率為7.3%，熱度顯著升高。從拿地數量來看，僅保利發展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別獲得2宗地塊，過往一口氣拿下4、5宗地塊的情況不再。其中，全場最貴的閔行梅隴地塊由萬科&中鐵聯合體獲取，總價達75億元。

（進入現場競價的15宗地塊情況）

在中指研究院上海常務副總經理張文靜看來，如此激烈的競爭局面，是由于當前房企戰略高度趨同，即向一二線核心城市聚集，疊加房企年初積極補倉等多重因素，推動了上海此次土拍熱度高企。為了獲取更高的中簽率，房企更多地采取了聯合體的形式拿地，19宗地塊中有8宗由聯合體獲得，占比近5成。

核心城市不能缺席

“不少地塊報名參與的房企多達20多個，也是近幾年上海土拍市場少見的熱鬧景象。”上海中原地產資深市場分析師盧文曦感嘆道。據好地研究院統計，本批次參拍房企數量明顯提升，超過50家（不含城投），是2022年以來最多的一次。

圖片攝影：任玉明

從地塊報名情況上來看，有半數地塊獲得了10家以上房企報名參，有4宗地塊有超過20家開發商進行爭奪。閔行莘莊16A-07A地塊、青浦西虹橋龍聯路北側地塊堪稱全場最熱，均收獲了約30家房企的青睞。

同時，有多家房企一口氣報名了10余宗地塊的競買，如招商蛇口、保利、華發，快速崛起的建發、象嶼、越秀地產，以及“圍標”事件之后首次參與公開市場拿地的萬科、華潤置地等。此外報名5宗及以上地塊的還有中海、金茂、綠城、大家、大華等。

如此眾多競爭者同時參與的一個結果就是不斷被拉長的現場資料審核環節，以及快速結束的競價環節。21日上午出讓的閔行莘莊地塊，在經過約2個小時資料審核等工作后，進入競價環節僅約30秒，報價便觸及中止價并轉為一次性書面報價。

上述為眾多房企關注的西虹橋龍聯路地塊更是歷時8小時，期間出現一場系統問題，直至20日約22點30分才完成出讓。“這也是上海土拍史上少有的現象。”盧文曦表示。

激烈的競爭下，一輪土拍中摘得4、5宗地塊的情況不再。據統計，保利發展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地分別摘得2宗地塊，已算得上是本場贏家；以全口徑計，拿地金額最高的是萬科，共斥資約114.3億元。而包括中海等在內的房企雖則報名了多宗地塊，但仍顆粒無收。

盧文曦向記者分析，本輪上海土拍的激烈態勢主要由兩方面因素構成。其一，按照現在的節奏，上半年獲取的地塊有望在2023年內上市銷售、貢獻業績；其二，三月份時的市場情緒好轉，這一輪調整的底部基本上已經出現，在這一情況下，對房企來說，核心城市的核心資產肯定需要配置，重點城市的土地市場自然也就不能缺席。

2022年以來，全國房地產市場分化嚴重，上海則一枝獨秀。據好地研究院數據，在其他城市新房銷售面積、金額均呈現較大降幅的行情背景下，上海全年商品住宅銷售金額同比增長9%、成交面積僅有微小降幅。

2023年以來，諸多樓盤今年開盤認購成績優于去年，去年銷售較不理想的樓盤，今年的去化速度明顯加快。好地研究院認為，在新房預期去化快、拿地利潤空間大、土拍制度優化的形勢下，上海不僅吸引全國性房企加大投資力度，還不斷吸引著外來房企想要“分得一杯羹”。

聯合競買成主流

如此激烈的競爭形勢下，在本輪土拍中，房企聯合拿地的情況變得更為普遍。

除了過往上海土拍市場上常見的建發+聯發、華發+越秀、招商蛇口+象嶼之外，本次還出現了中鐵建與萬科、招商與南昌市政等形成了新的組合。而上述獲取了兩宗地塊的6家房企中，皆有一宗地塊是以聯合體的形式獲得。

同時，不少地塊中有半數競買人是以聯合體的形式出現。在寶山大場鎮地塊的出讓中，共計12位競買人有7位是聯合體，甚至有一組聯合體由4家開發商組成，包括象嶼地產、浙江交投、上海北蔡房地產、同進置業。這在此前的土拍中是頗為少見的組合形式。

盧文曦指出，這次集中出讓土地比較多，房企要增加拿地概率必須“廣撒網”，而這又對資金提出更高要求，采取多家房企聯合可以提升“中簽率”。

事實上，一直以來，上海都以高門檻著稱，除了對房企資格審查嚴格之外，對資金要求也頗高。根據規定，房企須提前自有資金存入監管銀行封存并實施監管，這筆資金通常為地塊起價的100%-110%。

值得一提的是，本次土拍中，民營開發商的參與熱情有了明顯的提高。

據好地研究院統計，共有19家民企（含外資）參拍，除了金地、龍湖、碧桂園等規模房企，大華、寶華、華麗家族、同潤等本土房企之外，還不斷有新面孔出現在上海市場上，如天陽地產、金新城等長三角民企也意欲進軍上海市場。由于資金實力的限制，上述民營企業大多數只參加1-2宗，參拍資金多在20億元以下。

隨著參與度的提高，民企的收獲也有所增多。開拍首日，龍湖聯合體便以底價拿下了嘉定區的江橋地塊；深耕在金山的安徽新華，繼續聚焦熟悉的板塊，順利摘得了金山區亭林鎮地塊。

從全國的土地市場形勢來看，民企拿地的積極性也有較為明顯的提高。

據中指研究院指數事業部分析師孟新增分析，部分城市民企拿地金額占比提升。在2022年22城集中供地累計拿地金額中，民企占比僅16%；2023年以來，22城已成交城市中，杭州、南京、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在五成以上，南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業等民企均競拍至地價上限摘取地塊；成都更多為當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。

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