近年來(lái)，因房企資金緊張引發(fā)項(xiàng)目停工，購(gòu)房者買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)有所加大。在現(xiàn)實(shí)中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)、施工方、購(gòu)房者都要主張權(quán)益時(shí)，誰(shuí)來(lái)保護(hù)較弱勢(shì)的購(gòu)房者？

4月21日，人民法院報(bào)公布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，明確提到：在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房貸消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這份批復(fù)的內(nèi)容意義重大，對(duì)不幸買到爛尾樓的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，終于有了“免死金牌”。

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優(yōu)先維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益

據(jù)悉，此次批復(fù)是針對(duì)河南高級(jí)人民法院的相關(guān)問(wèn)題做出了答復(fù)。此前河南高院提交了《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》，請(qǐng)示涉及商品房已售逾期難交付引發(fā)的購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣解釋稱，遇到爛尾樓或開(kāi)發(fā)商負(fù)債累累時(shí)，銀行要行使抵押權(quán)，施工單位要行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，業(yè)主也會(huì)主張要求交房或退房款，多種債權(quán)會(huì)出現(xiàn)沖突。而抵押權(quán)和工程款優(yōu)先受償權(quán)有明文規(guī)定，業(yè)主的優(yōu)先權(quán)并沒(méi)有特別明確的規(guī)定，散見(jiàn)在一些最高院的觀點(diǎn)和執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)購(gòu)房人而言有失公平。

最高法這份批復(fù)，則明確了購(gòu)房人的兩大優(yōu)先權(quán)：房屋交付請(qǐng)求權(quán)、主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)。

首先，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

通俗來(lái)說(shuō)便是，相較于兌現(xiàn)工程款、抵押權(quán)及其他債權(quán)，開(kāi)發(fā)商要首先集中資源“保交房”。

王玉臣表示，房屋交付請(qǐng)求權(quán)的行使，需要滿足三大前提條件：商品房消費(fèi)者以居住為目的，一般適用于住宅，且不是為了投資；購(gòu)買房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，即使是只支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際付清尾款，同樣適用；房屋要達(dá)到交付使用條件。

最高法還表示，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。也就是說(shuō)，如果房屋無(wú)交付可能，開(kāi)發(fā)商應(yīng)優(yōu)先滿足購(gòu)房者退款的主張。

王玉臣稱，價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)，也有一個(gè)前提條件：房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能，比如徹底爛尾，實(shí)在是建不起來(lái)，購(gòu)房合同的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這個(gè)時(shí)候只能解除合同，要求返還房款。此外，不論是付了多少購(gòu)房款，都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)。

綜合而言，在與爛尾樓相關(guān)的債權(quán)排序上，購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)是排在首位的，其次是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，第三是抵押權(quán)，最后是其他債權(quán)、也就是常說(shuō)的普通債權(quán)。

在王玉臣看來(lái)，最高法這份批復(fù)有明確的法律及現(xiàn)實(shí)意義。首先，以司法解釋的方式明確了購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)，為相關(guān)案件提供明確的裁判指引。現(xiàn)實(shí)層面，為解決爛尾樓、開(kāi)發(fā)商爆雷案件中債權(quán)如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對(duì)樓市的信心，有利于樓市復(fù)蘇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過(guò)去對(duì)于開(kāi)發(fā)商、銀行、建筑商等權(quán)益維護(hù)問(wèn)題，主要把建筑商、工程商、設(shè)備商、材料商等排在首位，現(xiàn)在遇到購(gòu)房者、退房者和建筑商等涉及權(quán)益優(yōu)先的問(wèn)題，明確了優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益，政策務(wù)實(shí)、對(duì)各地處理保交樓事件具有非常好的指導(dǎo)意義。

32城半數(shù)逾期項(xiàng)目已復(fù)工

自去年7月份多地出現(xiàn)“停貸”事件以來(lái)，“保交樓”逐漸成為樓市政策的重點(diǎn)。

去年七月末，保交樓首次被寫入政治局會(huì)議文件。此外，住建、財(cái)政、央行等多部委聯(lián)推2000億政策性銀行專項(xiàng)借款，并已基本投放至項(xiàng)目。央行方面還表示，將面向6家商業(yè)銀行提供2000億元再貸款，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持保交樓工作。

各地政府也積極行動(dòng)，鄭州、南寧、湖北分別設(shè)立100億、30億、50億元紓困基金；同時(shí)，積極爭(zhēng)取國(guó)家政策性銀行專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。此外，還有返還未動(dòng)工項(xiàng)目土地款，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等動(dòng)作，助力推動(dòng)保交樓。

到2022年末，各地房企停工問(wèn)題得到一定緩解。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截至2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的290個(gè)項(xiàng)目中，一半以上已經(jīng)復(fù)工，仍有126個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。

分能級(jí)來(lái)看，二線城市停工項(xiàng)目套數(shù)達(dá)307819套，總建面達(dá)3567萬(wàn)平，因購(gòu)房者按揭比重較高，銷售和房?jī)r(jià)下行壓力更大。中西部城市如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬(wàn)套以上；漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面，也達(dá)到100萬(wàn)平方米以上。

值得注意的是，鄭州、昆明等城市因政策起步較早、紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。

從房企竣工端也可見(jiàn)積極進(jìn)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年前2月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)8%，僅次于2022年12月，為2022年以來(lái)次新高，顯示“保交樓”已取得一定實(shí)質(zhì)性成效。

但克而瑞研報(bào)也表示，部分地區(qū)紓困資金審批流程長(zhǎng)、支取困難、覆蓋面有限等問(wèn)題還亟待解決，不少項(xiàng)目繼續(xù)停工或表演式復(fù)工也客觀存在，保交付、穩(wěn)民生依然任務(wù)艱巨。

克而瑞建議稱，對(duì)銷售進(jìn)度超過(guò)50%，開(kāi)發(fā)商因監(jiān)管過(guò)嚴(yán)導(dǎo)致監(jiān)管賬戶中的資金被占用，無(wú)法順利支付工程款的項(xiàng)目，應(yīng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，確保工程正常運(yùn)行，同時(shí)加速其預(yù)售證審批進(jìn)度，允許開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進(jìn)其形成良性循環(huán)。

二是銷售進(jìn)度過(guò)半，開(kāi)發(fā)商因違約、爆雷等原因無(wú)力承擔(dān)后續(xù)工程費(fèi)用，可采取專項(xiàng)借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、第三支箭等模式改善和支持項(xiàng)目復(fù)工。對(duì)尚處于開(kāi)工初期，銷售進(jìn)度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項(xiàng)目，建議在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)允許購(gòu)房者退房。

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