五一小長(zhǎng)假期間，與強(qiáng)烈的出游熱潮不同，全國(guó)樓市表現(xiàn)整體較為平淡。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，五一期間（4月29日-5月3日），代表城市成交規(guī)模較去年增長(zhǎng)約25%，多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

(資料圖)

開(kāi)發(fā)商搶收意愿強(qiáng)烈，比如在廣州，假期實(shí)際開(kāi)盤(pán)/加推項(xiàng)目25個(gè)，整體推貨量多于去年同期；在北京、深圳等城市，房企大力促銷(xiāo)、推特價(jià)房的身影同樣頻現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，進(jìn)入二季度，去年積壓需求已基本釋放結(jié)束，市場(chǎng)仍面臨下行壓力。短期來(lái)看，需求端政策有望繼續(xù)出臺(tái)，或?qū)κ袌?chǎng)信心起到積極作用。

圖片攝影：任玉明

五一樓市冷熱分化明顯

這個(gè)五一小長(zhǎng)假，全國(guó)掀起一番出游熱潮，從傳統(tǒng)旅游景點(diǎn)到小眾城市，五湖四海的游客齊齊涌來(lái)，“特種兵式旅游”成為假日熱詞，全國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入1480.56億元，同比增長(zhǎng)128.90%，按可比口徑恢復(fù)至2019年同期的100.66%。

各地開(kāi)發(fā)商也摩拳擦掌，借假期大力推盤(pán)造勢(shì)。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，得益于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、高層多次表態(tài)支持房地產(chǎn)發(fā)展等利好刺激，今年五一開(kāi)盤(pán)數(shù)量、推貨量比去年十一分別增加47%、26%，開(kāi)發(fā)商心態(tài)明顯改善。

北京、上海、深圳等地，也出現(xiàn)不同程度的營(yíng)銷(xiāo)熱潮。在北京，特價(jià)房、一口價(jià)房活動(dòng)頻現(xiàn)，深圳從豪宅到剛需盤(pán)均有優(yōu)惠盤(pán)出現(xiàn)，上海則得益于新政等因素，市場(chǎng)熱度高漲；部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市如合肥，樓市營(yíng)銷(xiāo)力度頗大，有項(xiàng)目首付兩萬(wàn)便可訂房。

但從實(shí)際效果看，各地?zé)岫葮O為分化，不少重點(diǎn)城市假期成交下滑。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，15個(gè)重點(diǎn)城市中有8個(gè)城市五一新房成交趕超去年。上海成交漲勢(shì)最為突出，新建商品住宅成交666套，同比上漲546.6%。“上海臨近五一假期推出一批優(yōu)質(zhì)好盤(pán)，加之住房公積金貸款政策適度放松，成交高漲也是預(yù)料之內(nèi)。”

長(zhǎng)三角次中心城市的成交活躍度也較高，溫州今年五一假期新建商品住宅成交373套，同比上漲130.25%；寧波成交531套，同比上漲105.81%，無(wú)錫漲幅超15%。深圳樓市表現(xiàn)同樣亮眼，新建商品住宅成交286套，較去年五一上漲48.19%。

在二手房市場(chǎng)，6個(gè)城市中有4個(gè)城市成交趕超去年。青島漲勢(shì)大幅領(lǐng)先，假期二手住宅成交40套，較去年上漲1233.33%；深圳二手房表現(xiàn)同樣亮眼，五一成交26套，較去年五一上漲550%；東莞、佛山二手住宅成交也較去年五一翻番。

但是，部分熱點(diǎn)城市受出游的干擾，新房成交出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，比如成都、北京新房成交同比下降均超60%、福州下降幅度40%。二手房領(lǐng)域也是如此，假期北京二手房成交360套，較去年五一下滑7.93%。

“利好政策頻頻出臺(tái)，為樓市成交修復(fù)提供保障，是今年五一樓市成交回升的重要因素之一，但出游人數(shù)激增對(duì)部分城市造成干擾，成交動(dòng)力稍顯不足。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示。

億翰智庫(kù)“五一”期間企業(yè)認(rèn)購(gòu)調(diào)研也顯示，“強(qiáng)分化”正成為當(dāng)下市場(chǎng)的明顯特征，從企業(yè)、城市、到項(xiàng)目，冷與熱的分化極為明顯。比如在項(xiàng)目層面，核心區(qū)位項(xiàng)目銷(xiāo)售明顯較優(yōu)，改善類(lèi)項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)情況整體優(yōu)于剛需類(lèi)項(xiàng)目。

在企業(yè)層面，國(guó)央企五一認(rèn)購(gòu)情況普遍較好，同比增幅基本在30%以上；民企分化大，布局核心城市、有新開(kāi)盤(pán)或項(xiàng)目加推、折扣力度較強(qiáng)的民企表現(xiàn)較優(yōu)。與此同時(shí)，低能級(jí)城市表現(xiàn)一般，部分旅游項(xiàng)目表現(xiàn)略好，三四線(xiàn)城市普遍環(huán)比繼續(xù)下滑。

多數(shù)城市調(diào)整壓力仍在

五一假期樓市表現(xiàn)平淡，雖然有人們出游因素影響，市場(chǎng)回暖的牢固性問(wèn)題更值得關(guān)注。

在四月份，樓市已出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。克而瑞研報(bào)顯示，4月樓市整體成交規(guī)模由升轉(zhuǎn)降，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平，30個(gè)城市商品住宅成交1642萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比持增37%，顯著低于2019-2021年同期水平。

廣州中原研究發(fā)展部在前期調(diào)研中便表示，今年三月樓市小陽(yáng)春成色十足，去年下半年因客觀(guān)原因遲遲未入市的客戶(hù)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇購(gòu)房信心大增，從而集中在2～3月成交。成交熱潮過(guò)后，市場(chǎng)新一波購(gòu)房客入場(chǎng)，但就4月至今市場(chǎng)成交、新盤(pán)去化表現(xiàn)來(lái)看，大部分新客戶(hù)觀(guān)望情緒濃，比較“慢熱”，除個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以外，成交周期普遍延長(zhǎng)。

從各地市場(chǎng)內(nèi)部情況看，優(yōu)質(zhì)板塊的去化普遍較有保證，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的買(mǎi)家，正抓緊入手優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)；在遠(yuǎn)郊等外圍區(qū)域，如果庫(kù)存量比較大，開(kāi)發(fā)商便會(huì)容易陷入“價(jià)格戰(zhàn)”，客戶(hù)觀(guān)望情緒也比較濃厚，購(gòu)房信心有待進(jìn)一步增強(qiáng)。

各大二三線(xiàn)城市降溫的趨勢(shì)更為明顯。克而瑞研報(bào)表示，武漢、天津、重慶等強(qiáng)二線(xiàn)城市，隨著低價(jià)房源去化殆盡，需求進(jìn)入階段性疲軟期；長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線(xiàn)城市，高庫(kù)存問(wèn)題難解；徐州、佛山、東莞等三四線(xiàn)城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情減弱，市場(chǎng)重新復(fù)歸理性。

“總體來(lái)看，4月樓市無(wú)論供求均迎來(lái)拐點(diǎn)，絕對(duì)量回歸本輪行情啟動(dòng)2月時(shí)的水平。究其原因，主要源于客戶(hù)對(duì)行業(yè)前景的信心尚未完全修復(fù)，前期積累的剛需剛改需求釋放完畢。”克而瑞稱(chēng)，二季度是年內(nèi)供應(yīng)高峰期，短期供應(yīng)量還有上升空間；但從需求端來(lái)看，剛需疲軟、改善缺位是大概率事件，整體成交仍將進(jìn)一步走低。

今年來(lái)，各地因城施策持續(xù)跟進(jìn)，比如杭州錢(qián)塘區(qū)、臨平區(qū)全域納入差異化限購(gòu)，外地戶(hù)籍只需1個(gè)月社保即可購(gòu)房，北京房山區(qū)加大人才引進(jìn)力度。后續(xù)政策的發(fā)力點(diǎn)，有望在優(yōu)化限購(gòu)條件和認(rèn)房認(rèn)貸，并結(jié)合生育政策，對(duì)二孩以上家庭給予支持等。

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