境外債重組工作推進一年半，中國奧園（03883.HK）終于拿出了一套完整的重組方案。

7月2日晚，中國奧園公告稱，已在6月30日與境外若干優先票據持有人組成的債權人小組就境外債務全面重組方案的主要條款達成協議。該部分債權人所持有境外票據占未償還本金額的約33.01%。

中國奧園表示，將發行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券，及16億美元永續債。

【資料圖】

具體來看，中國奧園全資直接附屬公司Add Hero Holdings Limited擬發行三支共計18億美元新債務工具，2026年9月起開始還本，最后一支票據的到期日為2031年9月，票據現金利率為每年7.5%-8.8%；同時，中國奧園也擬發行一支規模為5億美元的新債務工具，到期日為2031年9月，票據實物支付利率將為每年5.5%。

在普通股方面，中國奧園擬新發行10億股普通股，連同目前公司實控人郭梓文及家人利益持有的4億股普通股，將根據重組方案的條款轉讓給若干符合資格的債權人。

在無息強制可轉換債券方面，中國奧園將于2028年9月強制轉換為普通股分，該部分將占轉換后公司已發行股本總額的29.9%。在永續債方面，相應的現金分配率自2031年9月起每年1%起，并根據永續債存續的年數向上調整。同時，根據相關條款，奧園可選擇遞延支付永續債的所有分配。

與融創、恒大等開發商一樣，奧園的上述債務重組方案也采用了協議安排的模式。這也意味著，奧園的重組方案也需要獲得出席相關債券會議的多數債權人批準，最低比例為75%，方案才算通過。

值得一提的是，強制可轉換債及永續債發行后，預期將作為中國奧園的“權益”入賬。由此，連同重組方案中的債轉股部分，若相關方案完成，中國奧園的凈資產將增加不低于36億美元，資產負債率將顯著下降。而截止目前，中國奧園的境外計息負債總額約為428.18億元，境內計息負債總額約為662.32億元。

制定出完整的重組方案是出險房企化解危機關鍵的一步，也是恢復到正常經營的第一步，中長期的“回血”才是最終完成自救的關鍵。

奧園也大致披露了手中所持有的資產情況。目前，中國奧園共擁有267個物業開發項目，總建面約3080萬平方米；多個處于不同開發階段的城市更新項目，總規劃建面約3160萬平方米；奧園在加拿大的2個房地產開發項目，資產凈值約15.9億元，目前已處于在售狀態。此外，奧園還有45個投資物業項目等，包括零售商店、寫字樓等，可提供租金收入；另有3處自有房產。

在房地產市場恢復正常，奧園可正常經營并能在項目層面獲得新增融資、不再新獲取項目、手中所有可售資源都可變現等諸多情況下，據奧園方面測算，在未來10年左右的時間里，開發項目預期產生累計無杠桿自由現金流總額約為643億元；現有物業開發項目于未來十年左右償還項目層面債務后產生的累計現金凈額預計約為185億元；同時，未來十年或更長時間內，該集團考慮根據市場情況和資產運營情況逐步出售部分境內及境外資產，出售所得款項凈額（扣除抵押債務還款后）預計約為80億元至138億元。

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