在住建部定調(diào)房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向后，北京的落地細(xì)則有望加快出臺(tái)。

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29日晚間，北京市住建委官方微信公號(hào)“安居北京”發(fā)布消息稱(chēng)，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月24日中央政治局會(huì)議指出，要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)，會(huì)上住建部部長(zhǎng)倪虹表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

此次北京釋放的樓市積極信號(hào)正是基于前述兩次會(huì)議，29日北京市住建委發(fā)布的消息稱(chēng)：“市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)中央政治局會(huì)議精神，按照倪虹部長(zhǎng)在企業(yè)座談會(huì)上的講話要求，在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，會(huì)同相關(guān)部門(mén)抓緊抓好貫徹落實(shí)工作。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，其中北京環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄；同月，一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京環(huán)比下降0.7％。

北京是二手房占主導(dǎo)的市場(chǎng)，2022 年北京二手房成交面積占比 62%，新房占比 38%。但據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，二季度以來(lái)，北京二手房成交量逐月下跌。6月份，北京市二手房網(wǎng)簽量為11607套，環(huán)比下降10.6%。此外，根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至6月底，北京二手房掛牌量已高達(dá)約19萬(wàn)套。

在一二手房聯(lián)動(dòng)回落的同時(shí)，北京的樓市“三限”（限購(gòu)、限貸、限售）始終處于全國(guó)最嚴(yán)水平。

作為全國(guó)為數(shù)不多實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市之一，北京現(xiàn)行的二套房認(rèn)貸判定標(biāo)準(zhǔn)為“全國(guó)有貸款記錄（住房貸款、含公積金，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目不計(jì)算），包括已結(jié)清和未結(jié)清貸款記錄1筆；全國(guó)無(wú)貸款記錄，北京有1套住宅”。

目前，北京二套首付比例較高，普宅最低為60%，非普宅則達(dá)到80%。當(dāng)前北京執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，即五環(huán)內(nèi)單價(jià)小于3.96萬(wàn)元/㎡或總價(jià)小于468萬(wàn)/套，五環(huán)到六環(huán)單價(jià)小于3.168萬(wàn)元/㎡或總價(jià)小于374.4萬(wàn)/套，六環(huán)外單價(jià)小于2.376萬(wàn)元/㎡或總價(jià)小于280.8萬(wàn)/套。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2023年6月，北京新房?jī)r(jià)格較2014年12月上漲約40%，均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/㎡，二手房均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元/㎡。同時(shí)， 2023年上半年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新房成交套總價(jià)均值分別843萬(wàn)元、673萬(wàn)元、420萬(wàn)元，均明顯高于普宅標(biāo)準(zhǔn)線。

而從房貸利率來(lái)看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，同比下降 45 bp；二套房貸利率平均為 4.81%，同比下降 25bp；但一線城市首套、二套房貸利率分別為 4.50%和5.03%。

“以往最穩(wěn)的一線城市，房?jī)r(jià)開(kāi)始領(lǐng)跌。由此，迫切需要需求端進(jìn)行托底。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō)。

他認(rèn)為，此前，住建部已明確提出了要降低首套房首付比例和利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等樓市政策優(yōu)化方式。目前，熱點(diǎn)城市剛需集中、換房人群龐大，如果前述“降利率、降首付、降稅收”等措施及時(shí)落地，能有效改善預(yù)期并釋放需求。

在李宇嘉看來(lái)，“有的放矢地支持改善型需求”應(yīng)當(dāng)成為熱點(diǎn)城市樓市政策優(yōu)化的重點(diǎn)。具體而言，在金融端，應(yīng)下調(diào)第二套房（已還清貸款）首付比例；在稅收端，一方面可以?xún)?yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，另一方面，增值稅免征期可以從5年回到2年，以降低住房交易成本。

“不過(guò)，各地在具體落地住建部的政策建議時(shí)，應(yīng)該會(huì)因城施策，也即不會(huì)步調(diào)一致地、內(nèi)容一致地實(shí)施，而是會(huì)有先有后、政策力度有大有小地實(shí)施。”李宇嘉說(shuō)。

截至目前，北上廣深尚未發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)限制性政策優(yōu)化的具體方案。

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