7月初，張凱莉收到民生銀行發(fā)來的一則提醒短信：依據(jù)中國人民銀行發(fā)布的【2019】年第30號公告要求，您在我行合同編號為XXX的貸款需進(jìn)行LPR轉(zhuǎn)換，您可登錄我行手機(jī)銀行進(jìn)行辦理，如您在7月15日前仍未辦理的，我行將默認(rèn)您同意轉(zhuǎn)換為LPR浮動利率模式，屆時將執(zhí)行批量自動轉(zhuǎn)換。

自7月以來，不少銀行通過發(fā)送短信、打電話等方式催促仍未進(jìn)行轉(zhuǎn)換的客戶簽訂轉(zhuǎn)換合同。

收到短信后，張凱莉咨詢了幾位在銀行工作的朋友，了解到轉(zhuǎn)換的規(guī)則，在手機(jī)APP上完成了轉(zhuǎn)換。像張凱莉一樣的“房奴”還有很多，對轉(zhuǎn)換的規(guī)則比較懵懂，要不要轉(zhuǎn)換?轉(zhuǎn)了是選固定利率還是浮動利率?如果不轉(zhuǎn)換會怎樣?

根據(jù)央行規(guī)定，3月1日，存量個人住房按揭貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作啟動，原則上將于8月31日完成。8月6日發(fā)布的《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至6月末，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)55%。其中，存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度為76%。記者了解到，近期有央行分支機(jī)構(gòu)開展督辦會，要求轄區(qū)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)加快存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。在剩下不到一個月的時間里，部分進(jìn)度較慢的銀行進(jìn)入到?jīng)_刺狀態(tài)。

選浮動還是固定

張凱莉2014年5月在銀行住房按揭貸款80萬，年限20年，當(dāng)時她的房貸享受了基準(zhǔn)利率八折優(yōu)惠，按照5年以上貸款的基準(zhǔn)利率4.9%的價(jià)格算，她現(xiàn)在的房貸利率是4.9%*80%=3.92%。

房貸利率不再掛鉤貸款基準(zhǔn)利率后，張凱莉面臨兩種選擇：一是選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動了，在剩下的貸款期限內(nèi)都將保持現(xiàn)在的利率3.92%，直到貸款還清。

第二是選擇浮動利率，從以前的根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動，切換成根據(jù)LPR浮動。

在新房貸利率計(jì)算公式下，房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中“點(diǎn)數(shù)”一旦確定也是永久不變的。其實(shí)，跟她之前的基準(zhǔn)利率打八折是類似的概念。

根據(jù)央行規(guī)定，轉(zhuǎn)換后的“點(diǎn)數(shù)”，也即加點(diǎn)數(shù)值，應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值。

2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。原合同最近的執(zhí)行利率水平是3.92%，張凱莉這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)就是3.92%-4.8%=-0.88%，即減88個基點(diǎn)。

不管以后LPR如何變動，張凱莉的房貸利率永遠(yuǎn)都是當(dāng)期LPR報(bào)價(jià)減去88個基點(diǎn)。

如果以后LPR報(bào)價(jià)利率比4.8%低，那么張凱莉的房貸利率就會比3.92%低;反之亦然。

選擇哪種轉(zhuǎn)換方式是基于個人對未來利率走勢的判斷。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，按揭貸款者應(yīng)該根據(jù)自己對未來利率走向的判斷來決定是否辦理。不過根據(jù)實(shí)際情況看，利率進(jìn)一步下調(diào)的空間很大，轉(zhuǎn)化為LPR是有積極作用的。

記者從幾家國有大行和部分股份行的客戶操作方式來看，銀行APP的流程比較簡單，需要進(jìn)行兩個選擇，一是調(diào)整方案，即選擇“LPR+浮動利率”或者“固定利率”，二是選擇利率調(diào)整日期，可以選擇每年的1月1日或貸款發(fā)放日。點(diǎn)擊同意利率條款變更補(bǔ)充協(xié)議后，即可立即轉(zhuǎn)換。

重定價(jià)日如何選擇

除了選浮動利率還是固定利率，還有一個容易被忽略的問題是，基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時，可以改變貸款的重新定價(jià)日。

根據(jù)央行的規(guī)定，“金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。”

首先來看重定價(jià)周期，在原先的房貸合同中，一般浮動利率的房貸的重定價(jià)周期都是一年，也就是利率價(jià)格變化頻率是一年一次，當(dāng)然如果在這一年內(nèi)基準(zhǔn)利率沒有調(diào)整，就不變化。此次調(diào)整，在這個選項(xiàng)上基本沒有變化。

但是，重定價(jià)日給了客戶重新選擇的機(jī)會。一般來說，房貸的重定價(jià)日有兩種方式：每年年初，也就是1月1日;或者貸款發(fā)放日。

在此次LPR轉(zhuǎn)換調(diào)整中，銀行一般也給客戶在手機(jī)操作后臺提供了“每年1月1日”或者“貸款發(fā)放日”的選項(xiàng)。

除了上述兩個通俗選項(xiàng)，有的銀行也允許，客戶跟銀行再重新商定一個調(diào)整日期。不過，部分銀行沒有給客戶提供重定價(jià)日的選項(xiàng)，只允許客戶選擇浮動利率或者固定利率。

例如，近期有讀者向本報(bào)記者反映，滕州農(nóng)商行未提供重定價(jià)日的選擇，默認(rèn)了每年1月1日。對于客戶的疑問，該行表示“央行只說‘可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日’，沒有強(qiáng)制要求”。8月7日，記者致電滕州農(nóng)商行某分行負(fù)責(zé)人李行長，在記者表明來電意圖后，該人士掛斷了電話，對于記者發(fā)送的短信問題也未予回復(fù)。

未轉(zhuǎn)換將如何處理

目前各家銀行轉(zhuǎn)換進(jìn)度如何?張凱莉的銀行客戶經(jīng)理表示，他負(fù)責(zé)的客戶基本通知過了，有的看到短信后完成了變更，有的專門電話通知，完成了變更。此前3月份受疫情影響，基本沒有進(jìn)度，在5月份之后開始比較有目的性的在推進(jìn)客戶的轉(zhuǎn)換。

存量浮動利率貸款不僅包括房貸，也包括部分對公貸款。央行對企業(yè)貸款的進(jìn)度提出了具體要求：央行的《2020年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》透露，央行將加強(qiáng)對轉(zhuǎn)換進(jìn)度的監(jiān)測，將金融機(jī)構(gòu)存量企業(yè)貸款轉(zhuǎn)換進(jìn)度納入MPA和合格審慎評估考核，預(yù)計(jì)在8月底前可基本完成轉(zhuǎn)換。

工行和光大銀行近期披露了對公業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)換進(jìn)度，其中，工行正在推進(jìn)存量法人客戶貸款LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，截至6月末轉(zhuǎn)換進(jìn)度達(dá)到了76%;上半年新發(fā)放人民幣貸款平均利率4.31%，同比下降45個基點(diǎn)(BP)。光大銀行行長劉金表示，截至6月末，光大銀行對公存量浮動利率貸款LPR轉(zhuǎn)換完成率超過了70%。

有國有大行地方分行的公司銀行部負(fù)責(zé)人告訴記者，企業(yè)客戶對利率變化可能更敏感一些，他們在省分行層面下發(fā)了具體的實(shí)施細(xì)則和操作方案，集中精力優(yōu)先攻關(guān)貸款金額較大、投放筆數(shù)集中的重點(diǎn)客戶，同時制定客戶溝通談判計(jì)劃，要求信貸客戶經(jīng)理逐戶聯(lián)系公司客戶，溝通LPR定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換相關(guān)事宜，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。并且，要求具體負(fù)責(zé)人建立每周LPR轉(zhuǎn)換進(jìn)度的持續(xù)跟蹤和監(jiān)測通報(bào)。

不同于對公客戶，房貸客戶的數(shù)量比較多、相對分散、數(shù)額不一，進(jìn)度也更慢一些。

如果原有房貸客戶未完成基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換操作將會如何處理?央行在公告中表示，“存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。”

如果原有房貸客戶未完成基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換操作將會如何處理?央行在公告中表示，“存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。”

記者了解到，7月23日，湖北省聯(lián)社召開了“存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作督辦會議”，湖北省聯(lián)社相關(guān)負(fù)責(zé)人要求，確保8月20日前提前完成LPR利率轉(zhuǎn)換工作任務(wù)目標(biāo)。會議要求，“全面引導(dǎo)客戶通過線上線下渠道辦理業(yè)務(wù)，確保存量轉(zhuǎn)換率100%。”

在此次督辦會上，湖北省聯(lián)社業(yè)務(wù)管理部對全省農(nóng)商行存量浮動利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作情況進(jìn)行了通報(bào)，仙桃、咸寧等5家市州行就利率轉(zhuǎn)換工作進(jìn)度滯后作了剖析發(fā)言。

不過，央行未明確表態(tài)若8月底房貸轉(zhuǎn)換未完成會采取何種處理方式。對于房貸利率轉(zhuǎn)換，每家銀行有不同的措施，如交通銀行、招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行等多家銀行表示會代客戶批量轉(zhuǎn)換。

交通銀行客服表示，“我行將于2020年8月21日對尚未轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)或固定利率的存量浮動利率房貸，統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動利率加減點(diǎn)方式。”

也有銀行表示會按照原合同執(zhí)行。工行客服對記者表示“定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換不是必須辦理。如果不進(jìn)行操作，貸款利率還是按照原來的執(zhí)行，如果不辦理轉(zhuǎn)換的話，工行維持原有定價(jià)方式不變。”中行客服也回復(fù)稱，如未轉(zhuǎn)換，仍按原合同執(zhí)行。建行客服也表示“按照之前合同約定”。

農(nóng)行客服則表示，如果8月31日前尚未辦理轉(zhuǎn)換的貸款，具體處置政策有待中國人民銀行進(jìn)一步明確。未執(zhí)行轉(zhuǎn)換前，您的貸款均按照原合同約定執(zhí)行。(胡艷明)

標(biāo)簽： 房貸 貸款換錨 貸款市場