本輪地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)多年，由于融資環(huán)境持續(xù)高壓，加上宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重組已是山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。

“現(xiàn)在明顯感到行業(yè)門(mén)檻提高了很多，一些小公司玩不轉(zhuǎn)了。”一位地產(chǎn)公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

今年以來(lái)，人民法院網(wǎng)公告的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)文書(shū)已有500余件，雖然有部分重疊，并且很多破產(chǎn)案件起始于更早之前，但是同口徑比較，這一數(shù)據(jù)維持在高位，去年全年為450余家。

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)高資金周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的屬性，行業(yè)洗牌波及面十分廣泛。一方面，牽涉到大量購(gòu)房者，另一方面又涉及多家銀行、信托等債權(quán)機(jī)構(gòu)，甚至還有通過(guò)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)的私募股權(quán)、信托產(chǎn)品、資管計(jì)劃等融資形式，其中牽涉到大量個(gè)人投資者。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，最近一兩年來(lái)，多家信托公司無(wú)奈接手了不少燙手山芋，被動(dòng)“債轉(zhuǎn)股”，成為大量地產(chǎn)項(xiàng)目的股東。

但金融機(jī)構(gòu)并非開(kāi)發(fā)商，處置和管理地產(chǎn)項(xiàng)目不是其業(yè)務(wù)能力所在，接手項(xiàng)目股權(quán)之后進(jìn)度緩慢在意料之中。然而對(duì)于消費(fèi)者，交付購(gòu)房款項(xiàng)后交房遙遙無(wú)期，可能產(chǎn)生各種矛盾。不僅如此，這一過(guò)程中還暴露出房地產(chǎn)交易過(guò)程中的一些制度漏洞。

開(kāi)發(fā)商資金危機(jī)項(xiàng)目停滯在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，項(xiàng)目所處地段是市場(chǎng)評(píng)估其價(jià)值的一個(gè)重要考量依據(jù)。但在嚴(yán)峻的資金危機(jī)面前，位置再好的項(xiàng)目也可能遭遇問(wèn)題。近期，上海地區(qū)多名購(gòu)房者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反映，一個(gè)區(qū)位頗有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題，位于上海浦東御橋板塊，貼近中環(huán)。

一位購(gòu)房者表示，2019年4月與上海海東房地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“海東房地產(chǎn)”)簽訂購(gòu)房意向合同，購(gòu)置了該開(kāi)發(fā)商在上海的頤盛云景苑項(xiàng)目的期房，2019年6月交了七成房款，共計(jì)500多萬(wàn)元，正式與海東房地產(chǎn)簽訂網(wǎng)簽預(yù)售合同，8月份辦理銀行貸款獲得通過(guò)。

隨后，海東房地產(chǎn)母公司三盛宏業(yè)集團(tuán)爆出資金鏈危機(jī)，股權(quán)相繼被凍結(jié)。海東房地產(chǎn)90%股權(quán)被轉(zhuǎn)至三盛宏業(yè)債權(quán)人之一的民生信托。海東房地產(chǎn)也就停止了房子的抵押撤銷(xiāo)和產(chǎn)權(quán)預(yù)告。

據(jù)記者了解，該項(xiàng)目共有198戶(hù)，均是2019年2月-8月期間購(gòu)買(mǎi)的期房，按照原來(lái)約定，今年12月20日為交房時(shí)間。但隨著開(kāi)發(fā)商陷入資金鏈危機(jī)，項(xiàng)目本身已處于停滯狀態(tài)。

7月8日，海東房地產(chǎn)出具的一份承諾書(shū)顯示，鑒于海東房地產(chǎn)公司、上海大友經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)的頤盛云景苑小區(qū)所涉多處房屋被其他債權(quán)人查封，并且海東房地產(chǎn)、大友經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司及母公司三盛宏業(yè)涉及較多訴訟和仲裁案件，共同承諾：協(xié)調(diào)民生信托、渤海銀行積極引入第三方通過(guò)代建方式積極推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)(渤海銀行是該地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)貸銀行)，重組計(jì)劃預(yù)計(jì)在7月31日前完成;督促渤海銀行向代建方增加授信5億元;承諾于8月31日前完成全體業(yè)主的撤抵押并完成預(yù)告登記手續(xù)。

截至目前，承諾時(shí)間已過(guò)，但業(yè)主們表示，撤抵押的工作沒(méi)有解決，截至目前仍有60%的業(yè)主房產(chǎn)處于抵押未解除狀態(tài)。

“首付款都交了，現(xiàn)在很擔(dān)心，一旦公司真的宣告破產(chǎn)，我們業(yè)主都不是第一債權(quán)人。項(xiàng)目本身也沒(méi)有推進(jìn)的跡象。”上述購(gòu)房者表示。

在此過(guò)程中，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)另一個(gè)問(wèn)題，此前支付的購(gòu)房首付款，最終并非進(jìn)入到購(gòu)房合同中約定的監(jiān)管銀行賬戶(hù)，而是流至另外的賬戶(hù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在一份業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的溝通視頻中看到，海東房地產(chǎn)的代表承認(rèn)部分購(gòu)房首付款被母公司挪用。

而且，這并不是該公司的唯一一個(gè)項(xiàng)目，該開(kāi)發(fā)商在上海的其他項(xiàng)目以及全國(guó)其他地區(qū)的項(xiàng)目，均面臨同樣困境。

記者就相關(guān)問(wèn)題多次致電、發(fā)送信息至海東房地產(chǎn)、民生信托相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，均未獲回復(fù)。

債主變股東項(xiàng)目處置難該項(xiàng)目中的涉事地產(chǎn)商三盛宏業(yè)成立于1993年，2002年總部遷至上海，歷經(jīng)多次股權(quán)變更、增資擴(kuò)股，在2019年陷入破產(chǎn)邊緣之前，注冊(cè)資金超過(guò)10億元。從規(guī)模上看，該地產(chǎn)商2018年位于中指院百?gòu)?qiáng)房企第54位。

陷入危機(jī)前夕，該公司還曾公開(kāi)表示，將圍繞集團(tuán)“三年千億”的戰(zhàn)略目標(biāo)，2019年公司將“確保600億銷(xiāo)售額，爭(zhēng)取800億銷(xiāo)售額”。與此同時(shí)，該公司的債券開(kāi)始違約，行權(quán)遭遇勸阻回售;公司的股權(quán)也被法院凍結(jié)。

該公司的經(jīng)歷或許是近幾年中小型開(kāi)發(fā)商遭遇的一個(gè)縮影。從融資角度來(lái)看，2016年前后是公司債券發(fā)行的大年，該公司發(fā)行了大量私募債，同時(shí)通過(guò)信托、融資租賃、私募股權(quán)等方式大量融資。截至2018年底，有息負(fù)債已經(jīng)達(dá)到300多億。

但近幾年來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)融資維持高壓狀態(tài)，尤其是對(duì)銀行和信托機(jī)構(gòu)的涉房貸款業(yè)務(wù)，通過(guò)約談、窗口指導(dǎo)等形式進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。導(dǎo)致機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的輸血愈發(fā)謹(jǐn)慎，而此時(shí)，這類(lèi)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)已經(jīng)累積到一定規(guī)模，只能通過(guò)融資租賃或其他成本更高的融資方式續(xù)借滾動(dòng)，最終導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

民生信托是該開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人之一，此番接手90%的項(xiàng)目股權(quán)，搖身變成了股東。這也是當(dāng)前發(fā)生在信托機(jī)構(gòu)中的普遍現(xiàn)象。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查閱工商資料變更記錄發(fā)現(xiàn)，多家信托公司都以新進(jìn)者的身份成為了大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股東。

比如民生信托除了躋身海東房地產(chǎn)股東以外，去年還接手合肥文一地產(chǎn)公司持有的瑜陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司90%股權(quán);接手武漢原綠創(chuàng)變置業(yè)公司持有的武漢原綠英赫置業(yè)有限公司的股權(quán)，持股比例66.67%等。

一位信托公司旗下房地產(chǎn)股權(quán)管理機(jī)構(gòu)人士向記者表示，信托公司原本以債權(quán)融資方式為主，這種情況一般不會(huì)主動(dòng)去接盤(pán)，更多是被動(dòng)債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)。“信托不是開(kāi)發(fā)商，本身缺乏項(xiàng)目處置和管理能力，就算被動(dòng)接盤(pán)了，應(yīng)該也不會(huì)去管理。”

從這個(gè)角度而言，項(xiàng)目的處置推進(jìn)很難順利。一位接近海東房地產(chǎn)的人士告訴記者，項(xiàng)目之所以推進(jìn)緩慢，主要是各利益相關(guān)方很難達(dá)成一致。“政府牽頭的債委會(huì)當(dāng)然希望盡快落實(shí)，但是各方利益很難達(dá)成一致。一方面信托和銀行等不同債權(quán)人對(duì)引入哪家代建方有分歧，另一方面對(duì)于引入代建后的撤資比例意見(jiàn)也不統(tǒng)一。”(方海平)

標(biāo)簽： 金融機(jī)構(gòu) 融資緊縮