后疫情時代，隨著基建項目快速推進，挖掘機和重卡銷量連續兩月增速60%以上，房地產銷售增速延續2020年5月回升態勢，30個大中城市商品房成交面積增長9.4%，顯著高于4、5月，對內需支撐明顯。

不過，在中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院、中誠信國際信用評級有限公司聯合主辦的中國宏觀經濟論壇(CMF)宏觀經濟熱點問題研討會上，中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員、CMF主要成員、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，在市場恢復的過程中，頭部企業、大型城市優勢明顯，資源聚集效應進一步加劇，房地產市場的超級分化格局進一步得到強化。這種市場格局下，結構性風險更加凸顯，調控的定力和對精準度的要求進一步提升。

“2020年兩會政府工作報告再提房住不炒、因城施策和促進房產市場平穩健康發展的政策要求。房住不炒是大基調，因城施策則充分考慮到了超級分化的市場格局。這充分表明了，未來我國房地產市場行業將在較長時間內呈現出‘市場超級分化’與‘政策堅定調控’并存的特征。”秦虹表示。

市場結構待調整

當前房地產市場銷售面積與銷售額增速基本同步，但此前兩者相差6%-10%，反映出當前總量的恢復主要依靠打折促銷、購房補貼，以及核心地段、核心城市的一二手房價倒掛，通過降價推動了銷量增長。

在秦虹看來，疫情之后，房地產市場在市場占有率、融資成本、土地儲備格局、企業盈利能力以及不同城市的房地產市場等方面，均出現了超級分化的格局

數據顯示，2020年上半年，在全國商品房銷售面積仍是負增長的情況下，按全口徑銷售額計算，排名前3大房企的門檻提高了8.9%，前10大房企提高了6.2%，頭部房企市場占有率進一步提高。

房地產行業是典型的資金密集型行業。在防控地產過度金融化與防范金融系統性風險政策下，房地產企業融資渠道收緊，融資難度普遍增大，融資規模和融資成本都顯示出越來越大的差別，“馬太效應”越加凸顯。

同時，企業的土地儲備也越來越拉開差距。土地儲備是房地產企業競爭力的重要體現，企業規模越大，獲地的能力越強。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地數量占到前50名企業拿地數量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業拿地總額3415 億元，占TOP50 企業的 36.9%。房地產大企業在復產復工、增加投資的能力方面遠遠高于中小企業。

不僅拿地數量多，大企業在地價方面的優勢也很明顯。從樓面地價均值看，前10企業的土地成本顯著低于排名11-50企業，前者約為后者的30%-50%。2020年1-4月，前10大房企拿地的平均樓面地價也遠遠低于其他規模房企，說明了土地成本在企業間的分化。

地級以上城市，大企業覆蓋率遠高于中小企業。這為后期更高的盈利水平留足了更多的空間。

報告顯示，這種分化不僅只在企業間，也反映在城市層面。由產業和人口的集聚特點所決定，不同城市房地產市場的供求格局差距很大，部分城市供求關系緊張，仍需采取限價控價的措施。而另外一些城市，由于經濟活力不足和新增人口減少，房地產市場需求減弱，交易低迷，房價面臨下跌壓力，特別是一些非重點都市圈的三四線，還需依靠打折優惠，以價換量獲得銷售回款。

這也導致了庫存的差異化。截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時間為12.6個月，較去年四季度末提升0.1個月;二線代表城市短期庫存去化時間為10.6個月，較去年四季度末提升0.6個月;三四線代表城市短期庫存去化時間為13.6個月，較去年四季度末提升0.9個月，自2018年6月以來持續提升。

在植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平看來，房地產市場的快速分化對于整個行業而言存在很多積極影響，比如，一些經營不善的弱小房地產企業被淘汰出了市場，使得市場結構更加合理，這對整個市場抗風險能力的提高是有好處的;同時這種分化有助于降低行業成本;此外有了一些比較大的規模企業之后，可以更加有規模地進行管理，便于市場管理的規范化。

調控應該因城施策

由于房地產對貨幣政策高度敏感，因此在當前寬松貨幣政策下，房地產市場調控是堅定的，為防止投機炒房仍堅持了比較明確的金融抑制政策，嚴查資金違規流入房地產。從今年兩會關于房地產政策也可以看出，高層重申“房住不炒”的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

“過去很多年房地產市場被認為會出現下跌，但是這種預期并沒有實現，目前看來，當前房地產市場即便處于頂峰狀態，很多城市還會出現上漲，這也顯現出我國房地產市場的復雜性。”中國人民大學經濟研究所所長、CMF聯席主席，中誠信集團董事長毛振華指出。

在他看來，房子本身不是一個一般的消費品，它具有投資品的功能。這種性質影響了房地產價格規律的運行。短期來看，房地產出現大幅快速下降的風險是非常小的。然而在某些人口和產業流失比較嚴重的地區，特別是在四五線城市，房價下行存在非常大的可能性。

“在這個時點研究中國房地產的發展方向，要考慮到貨幣擴張給資產市場帶來的一些影響。除此之外，我國的城市化率也會影響到房地產市場。當城市化空間在與基本面相吻合時，一旦貨幣環境相對寬松，往往會在資本市場首先體現出來。”新時代證券副總裁兼首席經濟學家潘向東說。

不過，在摩根大通中國首席經濟學家朱海斌看來，房地產市場通過總量帶動的時代早已過去，房地產市場面臨更多的是結構性調整。盡管2020年房地產再次顯示了非常強的韌性，但未來房地產對宏觀經濟支柱產業的貢獻可能會越來越弱，此外未來我國房地產市場的需求是走弱的。未來的房地產市場發展動力更多來自結構性的轉變。

“當下我們改革的主要方向集中在農村土地改革、戶籍改革和新一輪城鎮化的改革，從宏觀來講未來中國可能會尋找一些新的支柱產業來取代房地產產業，這對房地產市場是最大的一個挑戰。”朱海斌說。

值得注意的是，房地產的調控應該因城施策，不要一刀切，不同的城市未來的走勢不一樣，面臨的困境也可能不一樣。在進行房地產調控的時候，不能僅僅從房地產本身考慮，還要看到房地產跟地方債務是密切聯系在一起的，一旦房地產發展起來，地方政府可能會有擴表的沖動。這需要各地政府把握好度，不能透支未來，埋下一些風險隱患。

“中國的房地產市場本質上是行政性管控市場，不能簡單地把房地產價格的變化與整個國民生產的成本完全聯系起來;同時，中國的房地產市場是一個超級分割的多元化隱性的、房地產市場，表現在還有許多住房無法進入二手房市場。目前建立在房地產市場基礎上的衍生品鏈條不是很長，主要是以房地產和土地為核心的資產證券化以及證券化之后的衍生品，風險波動性較小。中國是成長型經濟體，房地產市場與日本、歐洲這種成熟型經濟體的房地產市場有本質的屬性差別。”中國人民大學副校長劉元春表示。

針對我國房地產市場的發展現狀，秦虹表示，仍然要以穩房價為目標，因城施策，把握好房地產開發節奏。同時，以都市圈為范圍，統籌房地產發展與調控。此外，要以城市更新為抓手，引導房地產行業的轉型升級;以控制風險為底線，儲備各類相機決策的政策措施;以量、價、金融等指標為核心，進行系統性市場監測。(張智)

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