蛋殼事件仍在不斷發(fā)酵，房東、租客、金融機(jī)構(gòu)、蛋殼之間的矛盾在升溫。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者從蛋殼多名房東和租客處獲悉，不少房東已經(jīng)與蛋殼公寓進(jìn)行解約，并且以停水停電為由要求租客搬出，而租戶尤其是使用“租金貸”產(chǎn)品的租戶陷入兩難的境地：一來會(huì)被房東趕走，二來還要償還銀行貸款。

隨著長租公寓爆雷事件的不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。有金融行業(yè)人士認(rèn)為，為住房租賃提供信貸支持本身沒有問題，但租金貸市場(chǎng)需要規(guī)范，必須嚴(yán)禁長租公寓機(jī)構(gòu)將租金款挪作他用，把長租公寓的跑路風(fēng)險(xiǎn)隔離在外，保護(hù)了租客與房東的合法權(quán)益，租金貸這個(gè)產(chǎn)品才有生命力;此外加快住房租賃信貸產(chǎn)品的良性創(chuàng)新，開發(fā)直接面向租客、流程和價(jià)格較優(yōu)的信貸產(chǎn)品，更好地滿足市場(chǎng)需求。

租客“兩難”

今年8月，王和租住的深圳龍華的蛋殼公寓合同到期后又續(xù)了一年，用的就是租金貸產(chǎn)品。前不久，這座公寓的房東告訴他，蛋殼沒有給房東支付租金，房東已和蛋殼解約了，要求他也盡快搬走，不然就要停水停電。而王和與蛋殼的客服溝通的結(jié)果是，他可以與蛋殼解約，但是貸款合同無法解除，意思是即便他搬離了公寓，還是要還款給銀行。

“現(xiàn)在蛋殼被曝出資金問題，使用貸款的租戶陷入兩難的境地，一來會(huì)被房東趕走，二來還要還銀行貸款，而且很多租戶還有大半年合同才到期，最極端的是有人剛簽了一年貸款合同，剛搬進(jìn)公寓沒幾天。”王和告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者。

公開資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年，是提供租住生活的資產(chǎn)管理和居住服務(wù)平臺(tái)。截至2020年3月31日，蛋殼公寓進(jìn)入全國13個(gè)城市，運(yùn)營公寓數(shù)量為41.9萬間，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個(gè)城市運(yùn)營的公寓數(shù)量為20.7萬間，其它城市為21.2萬間。

對(duì)于租客面臨被趕出的情況，中國銀行法學(xué)研究會(huì)理事肖颯告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，針對(duì)房東“趕出”行為而言，為保障住宅的安定性，建議作為次承租人的租戶可以通過向出租人(房東)支付承租人(蛋殼公寓)欠付的租金和違約金來對(duì)抗出租人的合同解除權(quán)，并就該支付的費(fèi)用向承租人追償或折抵未支付的租金。其二，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)的租金貸而言，鑒于合同里未將承租人履行轉(zhuǎn)租義務(wù)作為前提條件，租戶無法對(duì)抗金融機(jī)構(gòu)的還款請(qǐng)求，建議租戶基于轉(zhuǎn)租合同的約定以及有關(guān)法律法規(guī)向承租人主張返還部分租金、賠付違約金，甚至解除合同。

“因?yàn)樵谑录惺怯袃蓚€(gè)合同的，一個(gè)是房東和中介，另一個(gè)是中介和租戶;合同只能約束簽約的雙方，房東只會(huì)關(guān)注是否收到錢，沒有收到錢，就可以解除合同，在沒有支付租金的情況下，房東擁有解除合同的權(quán)利;租戶和中介之間的合同不能約束房東，因?yàn)榉繓|沒有參與，但租戶向房東支付相應(yīng)金額后，可以向中介索賠。”肖颯對(duì)此說道。

王和感覺這種解決方法等于要另外支付多一份租金(除了每月貸款之外)，還要面臨蛋殼無法償還租客租金的風(fēng)險(xiǎn)，過于“理性”了。

11月16日，蛋殼公寓回復(fù)媒體詢問時(shí)表示，公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進(jìn)行處理租客和房東等問題，也在積極應(yīng)對(duì)，蛋殼公寓承諾絕不會(huì)跑路。

今年4月份，浙江省杭州市下城區(qū)人民法院判決的一份民事判決書顯示，當(dāng)遇到長租公寓糾紛問題，法律會(huì)支持租客的正當(dāng)權(quán)益。在此案例中，原告房東A在2019年6月10日，將該房委托給南京樂伽商業(yè)管理有限公司(以下簡稱“樂伽公司”)進(jìn)行經(jīng)營管理。后經(jīng)樂伽公司轉(zhuǎn)租，由被告租戶B承租。當(dāng)年8月7日，樂伽公司宣布經(jīng)營不善，無力履行合作，并于9月30日與房東A解除合同。在此情況下，房東A以在收到樂伽公司2700元的押金之后，以未收到相應(yīng)的房租為由，讓租戶B搬離該房屋。由于租戶與樂伽公司簽訂了《房屋租賃合同》，在合同約定的承租期內(nèi)，租戶支付房屋租金，房東A要求租戶B搬離并未得到法院的支持。

在江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院公布的一份房屋租賃合同糾紛二審民事判決書中，法院也支持了租客的訴訟請(qǐng)求。重慶道倫律師事務(wù)所律師馬鳴認(rèn)為，作為租戶，在已經(jīng)簽訂了合法有效的房屋租賃合同后，正常支付租金，即有權(quán)要求托管中介和房東繼續(xù)履行房屋租賃合同。如果房東拒不履行房屋租賃合同，屬于房東違約，租戶有權(quán)要求房東承擔(dān)違約責(zé)任。

租金貸“爭(zhēng)議”

據(jù)記者了解，蛋殼公寓的租金收取有兩種方式，一種是不貸款，這種方式只能選擇季付、半年付和年付;第二種方式就是使用貸款支付房租，蛋殼的合作金融機(jī)構(gòu)是微眾銀行，租客辦理貸款一次性預(yù)付一年房租及押金，這筆一年的房租由微眾銀行支付給蛋殼(蛋殼可以利用這筆資金擴(kuò)大規(guī)模)，然后租戶再每月償還微眾銀行貸款，而蛋殼則向房東月(季)付租金。財(cái)報(bào)顯示，2017-2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓使用租金貸的租客占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、67.9%。

第二種模式通常被稱為“租金貸”，這種模式主要是為了解決租戶無法一次性繳納一大筆租金的難題。各大城市房租的普遍采用“押一付幾”的付款模式，再加上中介費(fèi)，房租成為很多年輕人無法承受之重。王和告訴記者，使用“租金貸”房租會(huì)相對(duì)比較便宜，還會(huì)有管理費(fèi)優(yōu)惠，所以可以吸引很多人去貸款月付。

不過今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確提出租金貸“三不得”，即住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

11月16日，在蛋殼曝出問題后，微眾銀行對(duì)租房消費(fèi)貸款的租戶表示，如租客已被迫搬離，可以登錄“微眾銀行租住消費(fèi)貸款”公眾號(hào)，回復(fù)“信息登記”，銀行將盡快核實(shí)確認(rèn)，協(xié)助解決租賃糾紛，至少在2021年3月31號(hào)前，租戶的征信將不受影響。

蛋殼爆雷事件并不是孤例，此前杭州友客公寓、杭州巢客公寓、上海嵐越公寓也出現(xiàn)了類似的問題。隨著長租公寓暴雷事件的不斷上演，“租金貸”模式也受到了拷問。

一位華南股份行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，租金貸的風(fēng)險(xiǎn)在于長租公寓對(duì)貸款資金的占用，即租客年付、房東季收，剩余的預(yù)付租金款被長租公寓機(jī)構(gòu)占用，從而使得長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可以傳導(dǎo)給租客和房東，一旦租客與房東產(chǎn)生糾紛，租客對(duì)租金貸產(chǎn)品的還款意愿會(huì)受到影響，把放貸金融機(jī)構(gòu)也卷入其中。要解決這個(gè)問題，必須嚴(yán)禁長租公寓機(jī)構(gòu)將租金款挪作他用，把長租公寓的跑路風(fēng)險(xiǎn)隔離在外，保護(hù)了租客與房東的合法權(quán)益，租金貸這個(gè)產(chǎn)品才有生命力。

對(duì)于規(guī)范租金貸市場(chǎng)，中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼也提出了自己的建議。他表示，為住房租賃提供信貸支持本身沒有問題，但租金貸市場(chǎng)需要規(guī)范，這涉及到很多方面，首先提供租金貸的平臺(tái)需要是合規(guī)的平臺(tái)，具備信貸業(yè)務(wù)資質(zhì);其次產(chǎn)品本身要合規(guī)，息費(fèi)要透明，要完整披露信息;再次，金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的排查和規(guī)范，不向野蠻生長的長租公寓運(yùn)營商提供資金支持;謹(jǐn)慎選擇合作對(duì)象，不與無資質(zhì)的借貸平臺(tái)合作，更不得將審核、風(fēng)控等工作外包;最后加快住房租賃信貸產(chǎn)品的良性創(chuàng)新，開發(fā)直接面向租客、流程和價(jià)格較優(yōu)的信貸產(chǎn)品，更好地滿足市場(chǎng)需求。

對(duì)于租金貸的風(fēng)險(xiǎn)管控，各地監(jiān)管也出臺(tái)了相關(guān)政策。11月13日，重慶多部門就發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》，住房租賃企業(yè)應(yīng)在主城中心城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一的住房租賃資金監(jiān)管賬戶。開設(shè)的賬戶不得支取現(xiàn)金，不得歸集其他性質(zhì)的資金，而承租人支付超3個(gè)月的租金將納入監(jiān)管賬戶。

11月17日，深圳住建局發(fā)布的《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》顯示，對(duì)于存在以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋租賃合同過程中，采取虛構(gòu)事實(shí)或者隱瞞真相等欺騙手段，騙取對(duì)方當(dāng)事人的財(cái)物，涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

(應(yīng)受訪者要求，王和為化名)

標(biāo)簽： 租金貸市場(chǎng) 蛋殼事件