各地樓市的放松政策在加碼推出。

(資料圖片)

從2022年初的以購房補貼或公積金貸款放松等為主，到較低能級的城市調(diào)整首付比例，再到鄭州對限購、限售、限貸政策的調(diào)整，近來，多重突破“四限”的松綁政策逐步蔓延，高能級城市也漸次加入。

3月以來，南京、蘇州等強二線城市跟進放松調(diào)控，例如對外地人購房要求從社保連續(xù)繳納滿2年降低至6個月等。6月時，廣州的限購政策也出現(xiàn)些微松動，成為一線中首個放松“四限”調(diào)控的城市。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至7月末，全國共有385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等。

盡管政策層出不窮，近來由于銷售淡季疊加停貸事件，7月的樓市表現(xiàn)并不理想。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，商品房銷售金額單月同比-28.2%，降幅環(huán)比6月擴大7.4個百分點。業(yè)內(nèi)普遍認為，未來各地應(yīng)加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場信心，減緩市場下行壓力。

松綁政策持續(xù)增加

對限購的放松，成為近來不少城市對樓市松綁的關(guān)鍵舉措。

據(jù)浙江海寧當?shù)孛襟w報道，8月16日當?shù)赜嘘P(guān)部門發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》顯示，對非本市戶籍居民家庭在海寧市購買住房的，享有當?shù)貞艏用窦彝ネ鹊馁彿空撸瑫r新購買的住房自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。也即，海寧市取消了外地居民的購房限制政策，且新購房不再限售。

8月初，環(huán)京重鎮(zhèn)廊坊市也正式取消了限購政策。當?shù)毓嫉摹蛾P(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》顯示，全面取消戶籍、社保個稅等方面不適應(yīng)當前房地產(chǎn)市場形勢的“限制性購房條件”，對“北三縣”和“雄安新區(qū)周邊”的住房限售年限要求也全面取消。

近日，蘇州下轄的昆山、太倉也加入取消限購的大軍。記者從兩地的房產(chǎn)交易中心處獲悉，兩地對外地人的購房政策予以放寬，非本地購房者可直接購買首套住房。而此前非本地購房者兩市購房需繳納6個月的社保。

事實上，南京、蘇州這兩個長三角區(qū)域內(nèi)的高能級城市則從今年4月份以來，對限購的門檻和要求持續(xù)降低。

其中，南京將此前執(zhí)行的非本地購房者在南京購買首套房時需繳納2年社保的要求，逐步降低至6個月。蘇州也遵循了相似的步驟，將非本地購房者置業(yè)的門檻從連續(xù)繳納2年社保，放松至累計繳滿2年社保，之后再進一步將社保繳納時限縮短至連續(xù)6個月。

大灣區(qū)的城市也在松動限購政策。6月初，佛山發(fā)布樓市新政，將限購的區(qū)域大幅度縮減，至禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道三個街道。

同樣在6月初，廣州的限購政策出現(xiàn)些許松動，對非廣州市戶籍人士，納稅證明斷繳或補繳累計不超過三個月的，視同正常繳納，可購房；同時，符合條件的非戶籍退休人員購房。廣州成為首個放松限購的一線城市。

不止是對限購政策的松綁，許多城市近來也開始對限貸政策有所松動。8月12日，蘇州、南京等城市便對“認房又認貸”的政策進行了調(diào)整，即貸款結(jié)清后，再購房時，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。

有南京當?shù)氐闹薪槿耸肯蛴浾弑硎荆赘侗壤{(diào)整的消息傳出后，有許多購房者前來咨詢。但此后有消息稱，南京對該政策的調(diào)整暫緩執(zhí)行。

8月15日，廣東惠州在取消部分地區(qū)的限購后，也將首次購買普通住房的首付款比例從此前的25%降低至20%，以激活當?shù)貏傂琛?/p>

福州也時隔6年對房貸的首付比例進行了調(diào)整。8月17日，據(jù)福州市房管局網(wǎng)站披露，即日起，福州五城區(qū)首套房首付比例，不論購房者戶籍是否在福州五城區(qū)，均為30%；而在福州市五城區(qū)有一套商品住房、貸款結(jié)清的情況下，首付比例由原來的50%調(diào)整為40%。

事實上，2022年以來，已有83城相繼放松了限貸政策，降低了改善型需求的購房門檻，有利于釋放該類需求。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，有57城首套房首付比例下調(diào)至20%，如蘭州、貴陽、南通等城市；44城實行“認貸不認房”，如鄭州、宜昌、肇慶等城市，首套貸款已結(jié)清再購買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策；此外，還有41城下調(diào)二套房首付比例，包括濟南、沈陽、溫州等在內(nèi)的33城二套首付下調(diào)至30%。

東北證券認為，蘇州、無錫、惠州等較高能級城市釋放的寬松政策，將為今年的金九銀十乃至四季度銷售營造良好的購房環(huán)境。

有城市鼓勵國企收購困難房企滯銷房

盡管目前各地放松政策迭出，但整體來看，市場恢復仍顯得頗為乏力。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前7個月，商品房銷售面積累計同比下降23.1%，7月單月降幅達到28.9%，降幅環(huán)比擴大10.6個百分點。同時，前7個月，商品房銷售金額累計同比下降28.8%，7月單月降幅達28.2%，環(huán)比擴大7.4個百分點。

據(jù)國金證券研報顯示，7月居民中長期新增人民幣貸款額延續(xù)低迷，同比下降62.6%。“2022 年以來，每月居民中長期貸款（多為住房貸款）新增額同比均為負，主要由于居民購房意愿不高，更傾向還貸，導致住房貸款新增額較低。”

另據(jù)華安證券研報顯示，2022年8月至15日，其監(jiān)測的30個大中城市高頻成交面積數(shù)據(jù)顯示同比降幅在24.9%，銷售情況仍不算樂觀。

業(yè)內(nèi)普遍認為，政策力度仍需再加大。克而瑞稱改變當前市場的下行態(tài)勢，現(xiàn)階段重塑市場信心很關(guān)鍵，建議加快落地更大力度的救市政策組合拳，包括嚴守“保交樓”政策紅線、加碼需求端政策力度等。

目前來看，在“保交樓”方面，7 月的政治局會議已強調(diào)“壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生”。近期，包括浙江寧波、安徽合肥、陜西咸陽、河北石家莊等在內(nèi)的多個城市召開座談會，敦促企業(yè)加強經(jīng)營管理，保證項目交付，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月15日，浙江省湖州市發(fā)布了《關(guān)于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確提及，對本地區(qū)同一個出險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目，適當放寬資金使用限制，允許項目資金在本地區(qū)內(nèi)不同項目間統(tǒng)籌使用，確保被調(diào)出資金的項目在“保交樓”無風險、償還房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購融資，且留足至產(chǎn)權(quán)辦理所有費用的基礎(chǔ)上，盈余資金可支持其他項目風險處置。同時，對困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷房，鼓勵國有企業(yè)收購，作為保障安置用房等。

在加碼需求端政策方面，克而瑞認為，從當前各項放松政策的效果來看，放松限購、限貸是更利于拉動市場企穩(wěn)的類型。由此，該機構(gòu)建議，除了一線城市限購政策仍需從緊執(zhí)行之外，建議二線及三四線城市取消限購，同時下調(diào)首付比例。

上述機構(gòu)認為，在輪番政策暖風的作用下，市場信心或?qū)⒅饾u恢復，房地產(chǎn)市場也將有望逐步回穩(wěn)。

碧桂園管理層在8月18日的投資人交流會上也提及，相信在政府積極的主導下，會因城施策，用足用好，去穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“我們相信最困難的時候過去了，現(xiàn)在是在底部盤整的過程。”

標簽： 宏觀調(diào)控