2023開年，樓市一片回暖之聲，土拍市場(chǎng)也出現(xiàn)新動(dòng)向。

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今年前兩月，在北京、杭州、蘇州等優(yōu)質(zhì)地塊影響下，房企投資積極性有所回升，超兩成百?gòu)?qiáng)房企出手拿地。值得關(guān)注的是，沉寂許久的民營(yíng)房企，也逐漸在土拍中現(xiàn)身，新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，杭州、蘇州土拍中本地民營(yíng)企業(yè)投資也較為突出。

在過(guò)去兩年的集中供地中，民營(yíng)房企的投資幾近暫停，僅龍湖、濱江等少數(shù)財(cái)務(wù)狀況較好的房企，尚能保持一定投資力度。如今樓市出現(xiàn)回暖信號(hào)，房企融資也逐步破冰，民企重新出現(xiàn)在土地市場(chǎng)，到底有怎樣的信號(hào)意義？

對(duì)此克而瑞認(rèn)為，部分去年沒有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求才積極參與土拍市場(chǎng)，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)。大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解，面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊仍是“有心無(wú)力”，大部分爆雷房企也喪失了融資、拿地的功能。

不過(guò)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企、穩(wěn)健型地方中小民營(yíng)房企而言，當(dāng)前或迎來(lái)了拿地的好時(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)目前已接近“量升價(jià)穩(wěn)”的階段，盡管離擺脫行業(yè)危機(jī)仍有較長(zhǎng)距離，但一線和強(qiáng)二線城市回暖給行業(yè)重新注入了信心，房企拿地復(fù)蘇也勢(shì)在必行。

（圖片攝影：任玉明）

民企拿地力度回升

在出現(xiàn)回溫信號(hào)前，土拍市場(chǎng)剛經(jīng)歷了極度低溫的一年。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，全國(guó)土地成交面積14.6億平方米，同比下降36%；成交金額4.6萬(wàn)億，同比下降32%，成交建面降至近十年新低。百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額約為1.65萬(wàn)億，同比腰斬，投資力度大幅下滑，近四成百?gòu)?qiáng)房企全年投資暫停。

這其中，民營(yíng)房企拿地收縮的力度尤為突出。2021年集中供地第一輪出讓時(shí)，民企拿地總拿地金額超過(guò)5000億元，占比高達(dá)40%；隨著市場(chǎng)環(huán)境生變，從2021年第二輪開始，民企投資便大幅萎縮，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)謝楊春表示，民企在過(guò)去的集中供地中，投資幾乎暫停，僅覆蓋大本營(yíng)區(qū)域，曾經(jīng)的頭部拿地大戶在集中供地中也鮮有現(xiàn)身。能在土地市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)，且能保持拿地連續(xù)性的，僅有龍湖、大華、濱江、偉星等少數(shù)財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的企業(yè)。

不過(guò)，2023年這一局面出現(xiàn)變化，沉寂許久的民營(yíng)房企似乎動(dòng)起來(lái)了。

億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，各大核心城市陸續(xù)供地，房企拿地金額有所回升，當(dāng)月房企拿地總金額同比上升9.2%，環(huán)比上升52.4%；拿地平均溢價(jià)率5.6%，溢價(jià)率有所回升。

土拍回溫的同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元，同比上升16.6%，排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)均為參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對(duì)占比看，1～2月權(quán)益拿地金額TOP100房企中，央企、地方國(guó)企和民企分別為14.7%、55.6%和29.8%。

西政資本表示，杭州今年集中供地的熱度非常高，民營(yíng)房企的參拍熱情和拿地力度都有很大提升。從今年春節(jié)后的情況看，隨著金融支持力度持續(xù)加大，優(yōu)質(zhì)頭部民營(yíng)房企的參拍力度正逐步上升，一些已出現(xiàn)公開債券或非標(biāo)違約的民營(yíng)房企也加入了拿地陣營(yíng)。

比如，在鄭州2023首輪集中供地中，鄭州高新區(qū)的一宗地塊由鄭州建泓置業(yè)有限公司以4.93億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)3574元/平方米，鄭州建泓置業(yè)有限公司系建業(yè)地產(chǎn)旗下子公司。

土拍規(guī)則優(yōu)化、市場(chǎng)信心回升，是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

謝楊春稱，2023年集中供地在政策上有所變化，一方面提前三個(gè)月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時(shí)間；在供應(yīng)地塊上也誠(chéng)意滿滿，比如重慶在第一輪供地前公開的供地情況“近郊板塊占比68%”，長(zhǎng)沙“核心主城區(qū)供地大幅增加，遠(yuǎn)郊占比偏小”，合肥“首輪不限價(jià)、精裝”。

后續(xù)，民企乍現(xiàn)的投資力度能否持續(xù)？克而瑞認(rèn)為，目前民企拿地突出的仍為個(gè)案，這主要是因?yàn)椴糠秩ツ隂]有或少量拿地的民企，出于補(bǔ)倉(cāng)需求才積極參與土拍市場(chǎng)，當(dāng)前民企投資不具備全面復(fù)蘇的基礎(chǔ)，大多數(shù)企業(yè)資金緊缺的局面并未得到有效緩解。

土拍整體改善將晚于銷售

民企投資力度雖有回升，但要衡量整體市場(chǎng)的溫度，還是要看拿地大戶的表現(xiàn)。

謝楊春表示，自集中供地制度推行以來(lái)，企業(yè)拿地投資高度集中在央國(guó)企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了60%的地，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國(guó)鐵建連續(xù)兩年鎖定前五。地方國(guó)企也呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過(guò)千億。

以華潤(rùn)置地為例，中指研究院顯示，今年前兩月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值198億元占據(jù)榜單第一，中建國(guó)際投資、龍港國(guó)資累計(jì)新增貨值分別為104億元和93億元，位于第二、第三。2月份，華潤(rùn)置地先后在杭州、蘇州拿地，蘇州所獲一地塊更是刷新樓面價(jià)新高。

城投在集中供地中也是托底主力，2021年起城投拿地金額均保持在30%以上，2022年城投拿地金額、建面等占比46%、58%，比2021年增加15、20個(gè)百分點(diǎn)。從拿地企業(yè)分布看，地方軌交與傳統(tǒng)城投拿地力度較大，占整個(gè)城投拿地的20%～30%。

“從2月土拍情況看，地方國(guó)企仍是土地市場(chǎng)的‘主力軍’，以地方城投、地鐵集團(tuán)為首的地方國(guó)企拿地力度仍然相對(duì)較大，部分積極沖刺規(guī)模的地方國(guó)企亦比較活躍。”億翰智庫(kù)表示。

西政資本表示，因一線和強(qiáng)二線城市樓市回暖跡象越來(lái)越明顯，房企拿地?zé)崆橐裁黠@上升。一些優(yōu)質(zhì)頭部房企，要么將拿地范疇圈定在已出現(xiàn)回暖跡象的一二線城市核心地段、三四線改善地塊，要么主攻代管代建并配合城投平臺(tái)拿地；尤其在熱點(diǎn)城市，利潤(rùn)空間比較穩(wěn)定的地塊拿到就是賺到。

由此可見，土拍市場(chǎng)的回溫，高度依賴地產(chǎn)整體行情。不過(guò)西政資本認(rèn)為，目前應(yīng)理性地看待樓市回暖問題。目前，區(qū)域以及房企之間的分化非常明顯，國(guó)內(nèi)大部分城市的房產(chǎn)仍面臨較大下跌壓力，大部分普通民營(yíng)房企的信用也未能修復(fù)，樓市復(fù)蘇的可持續(xù)性有待觀察。

植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平表示，通常房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇分為六個(gè)階段：政策轉(zhuǎn)好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產(chǎn)-投資回升。進(jìn)入2月，住房銷售跌幅在底部徘徊，進(jìn)一步下跌的動(dòng)能正在減弱；房企融資出現(xiàn)改善，整體房企債券余額增加，延續(xù)了2022年12月來(lái)的較好勢(shì)頭；新年第一輪土拍開啟，重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步擺脫全面下行局面。

他預(yù)計(jì)，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步走出“谷底”，房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)，整體運(yùn)行與銷售緊密關(guān)聯(lián)。土地市場(chǎng)改善的周期滯后于銷售一個(gè)季度左右，最早可能在二季度末出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全年跌勢(shì)有望較2022年收窄，三季度新開工進(jìn)程加快，投資將稍滯后于新開工1個(gè)月左右觸底企穩(wěn)。

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