“當前物服標的的估值，比2021年的高峰期有一定的回落。”3月8日，越秀服務（06626.HK）一如既往地打響了內房業績發布的頭炮，公司管理層在被問及收并購問題時回答稱，“目前估值也接近了合理的水平，所以我們也在積極探索一些并購標的，保持開放的態度。”

實際上，自2021年6月上市以來，越秀服務在收并購上并未有太多動作，直至2022年10月，才完成了首次收購，以950萬元的總對價將廣州長隆集團旗下的一家物業公司收入囊中，新增合約面積約79萬平方米。

據披露，該筆收購PE值約為5倍，遠低于此前行業內其他收購案超10倍的PE值。“這也是跟母公司有所聯動，越秀地產協助長隆做代建業務，我們也順理成章地把物服公司并購過來。”該公司管理層表示，上市募集資金中有6成規劃用于收并購，額度約在10億元，未來會對收并購保持開放的態度。

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很明顯的是，相較于收并購，越秀服務在規模拓展方面，還是更加依賴于外拓和關聯方提供的物業。

截至2022年底，越秀服務的在管項目達到了323個，總在管面積5169萬平方米，同比增長33%；合約管理項目387個，合約面積7060萬平方米，同比增長20.9%。

其中，在2022年共計1309萬平方米的新增合約面積中，自第三方外拓的面積約為843萬平方米，占比達到64.4%；來自越秀地產等關聯方提供的面積占比約4成。

報告期內，越秀服務首次進入了天津、昆明、福州、南寧、麗江等城市。盡管新拓了許多城市，但越秀服務在進入新的城市里面仍保持謹慎的態度，“我們有自己的投資標準，單體項目要達到一定的規模和一定的利潤率的情況下，才會選擇進入。”

越秀服務管理層坦言，當前地產行業的下行，特別是去年銷售面積下降幅度達到30%，對于物服的交付面積、交付量整體有沖擊和影響，但其母公司越秀地產在銷售面積及銷售額方面保持增長的態勢，使其相應的交付有所保障。

同時，隨著越秀地產版圖的擴大，越秀服務的布局范圍也隨之擴張。“目前在華東我們有將近800萬方的在管面積，隨著我們持續外拓，以及越秀地產在華東的積極拿地和發展，我們在華東的面積也會進一步得到提升。”越秀服務管理層表示，在管面積占比超6成的大灣區，仍將是其深耕的根據地。

除了越秀地產之外，越秀服務二股東廣州地鐵在業務拓展方面也提供著協助。“廣州地鐵未來地鐵線網的開通、工程里數增加等都會給我們在TOD業務方面帶來增長。”

有了來自關聯方的力挺，面對“上市三年內在管面積達到1億平方米”的目標時，越秀服務管理層表示，該目標并未有所改變，在2024年6月之前向著該目標努力。

規模增長的推動下，越秀服務的業績表現同步向上。2022年，該公司實現營業收入24.86億元，同比增長29.6%；股東應占盈利為4.16億元，同比增長15.7%。

從盈利能力指標上來看，越秀服務的毛利率水平有所下滑，從上年同期的35%跌至27.3%，各細分業務的毛利率基本都呈下降的態勢。其中，非商業物業管理及增值服務的毛利率下降8.9個百分點至25.8%。越秀服務表示，這是由于業務結構調整，目前大力推進的增值服務仍在成長期，導致該部分毛利率降低。

不過，在越秀服務看來，“實際上隨著規模的擴張，毛利率的水平會逐漸接近行業的平均水平”，而社區增值服務是值得重點發力的業務板塊，是業績的“第二增長曲線”。

“2022年增值服務的營收是6.5億元，增長了47.1%，在總營收中占比約26%，超過1/4，而且毛利率有32.9%，成為公司營收和利潤的重要來源之一。所以我們未來幾年還會加強這一塊的發展，為公司未來的營收和利潤增長提供比較好的支撐。”該公司管理層表示。

值得一提的是，目前越秀服務在上市時所融資金大部分都未使用，除了上述收購外，僅有約1億元用于發展社區增值業務。“再加上經營規模的不斷擴大，因此我們的現金水平持續上升，”越秀服務管理層表示，截至2022年末，在手資金約43.6億元，現金充裕，“沒有進行任何的銀行借貸”。

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