一場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)擁塞和一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，讓成都房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有了“網(wǎng)紅”熱度。

(資料圖)

3月15日，成都市住建局發(fā)布公告：天府新區(qū)“恒大天府半島天紀(jì)小區(qū) ”、金牛區(qū)“龍湖香港置地瑰云里”、青羊區(qū)“寬窄慢里”等三個(gè)項(xiàng)目開放登記報(bào)名。由于報(bào)名人數(shù)較多，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)擁塞，住建蓉e辦及天府市民云app相關(guān)模塊相繼出現(xiàn)異常，經(jīng)研究，上述項(xiàng)目報(bào)名截止時(shí)間調(diào)整為3月16日17時(shí)。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。在多項(xiàng)指標(biāo)上，成都均位居前列。

“神盤”再現(xiàn)的真相

春節(jié)以來，成都樓市已經(jīng)逐漸升溫，出現(xiàn)了越來越多的熱銷樓盤。

3月3日，四川師大站TOD·錦江府項(xiàng)目推出二批次兩棟120套房，面積134-175平方米。報(bào)名人數(shù)觸發(fā)了成都的“三倍熔斷”的規(guī)定，即登記購(gòu)房人數(shù)在當(dāng)期準(zhǔn)售房源數(shù)3倍及以上的項(xiàng)目，所購(gòu)商品住房限售期限由3年延長(zhǎng)到5年。

錦江府項(xiàng)目的置業(yè)顧問介紹，二批次清水均價(jià)約3萬元/平方米。鑒于二批次熱銷，將加緊申請(qǐng)?jiān)?月底推出三批次6號(hào)、7號(hào)和9號(hào)三棟樓，而且預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)相比前面兩個(gè)批次有所上漲，均價(jià)約在3.1萬元左右。

市場(chǎng)的回暖不僅出現(xiàn)了一些熱銷樓盤，一些不需要搖號(hào)順銷樓盤的到訪量和成交量也在上升。位于成都錦江區(qū)的一順銷樓盤的置業(yè)顧問介紹，去年年底該樓盤還有3個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，但是今年市場(chǎng)形勢(shì)回暖，已經(jīng)收回之前的優(yōu)惠點(diǎn)。

成都樓市人氣的回升在3月15日出現(xiàn)了戲劇性的事件，加劇樓市升溫的氛圍。

當(dāng)天，成都天府新區(qū)“恒大天府半島天紀(jì)小區(qū) ”、金牛區(qū)“龍湖香港置地瑰云里”、青羊區(qū)“寬窄慢里”等三個(gè)項(xiàng)目開放登記報(bào)名。但是，由于報(bào)名人數(shù)較多，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)擁塞，住建蓉e辦及天府市民云app相關(guān)模塊相繼出現(xiàn)異常。而且從3月16日成都市溫江區(qū)不動(dòng)產(chǎn)交易中心發(fā)布的公告顯示，3月16日仍出現(xiàn)過系統(tǒng)異常。

其中，恒大天府半島天紀(jì)小區(qū)此次推出的是天府半島6期64棟二單元180套房源，備受購(gòu)房者關(guān)注。主要原因在于其精裝價(jià)格約1.3萬元/平方米，而周邊二手房?jī)r(jià)格超過2萬/平方米，差價(jià)在7000元/平方米以上，因此吸引眾多購(gòu)房者報(bào)名登記。

恒大天府半島作為該區(qū)域的“價(jià)格洼地”，在上一批次即2022年3月底推出了1124套，當(dāng)時(shí)也觸發(fā)“三倍熔斷”。但是像這次直接導(dǎo)致商品住房報(bào)名登記系統(tǒng)崩潰著實(shí)罕見。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，去年成都樓市新政優(yōu)化調(diào)整了搖號(hào)順序，可以參與搖號(hào)的人大增，同時(shí)，巨大價(jià)差利益之下，很多人沖進(jìn)去博運(yùn)氣。

中指研究院四川公司研究總監(jiān)蘇宇向第一財(cái)經(jīng)表示，恒大天府半島是典型的房?jī)r(jià)倒掛項(xiàng)目，銷售均價(jià)明顯低于周邊市場(chǎng)均價(jià)，熱度高漲屬于正?，F(xiàn)象，但這種項(xiàng)目在成都所剩無幾，這種非常規(guī)事件并不具備代表性。

但是，蘇宇也強(qiáng)調(diào)，這種非常規(guī)的熱點(diǎn)事件很有可能會(huì)傳遞市場(chǎng)過熱的片面信號(hào)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向第一財(cái)經(jīng)表示，報(bào)名系統(tǒng)崩潰其實(shí)是一個(gè)購(gòu)房秩序的問題，不是簡(jiǎn)單的購(gòu)房熱度的問題，這要求我們對(duì)一些復(fù)蘇得快，或者說熱度相對(duì)高的一些城市要密切監(jiān)測(cè)。

他說，我們是希望這個(gè)市場(chǎng)是活躍的，但是報(bào)名系統(tǒng)崩潰就會(huì)產(chǎn)生新的一些問題，甚至?xí)惯@個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新的恐慌情緒，或者說造成一些新的壓力，從這個(gè)角度去看，成都的這個(gè)例子是值得全國(guó)重點(diǎn)關(guān)注。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這個(gè)恒大的項(xiàng)目熱銷也說明兩方面的問題。一是雖然有一些企業(yè)有債務(wù)問題，但是購(gòu)房者還是愿意認(rèn)購(gòu)的，第二就是說如果是做到現(xiàn)房銷售，或者說企業(yè)債務(wù)問題解決，購(gòu)房者信心還是有的。

因此，他認(rèn)為，這個(gè)過程中要注意到現(xiàn)在這種潛在的買房需求，注意合理安排，要加強(qiáng)對(duì)潛在購(gòu)房意向的收集，因?yàn)橐郧岸加X得市場(chǎng)需求不足，這些工作都不做，現(xiàn)在這種意向購(gòu)房需求要收集，有助于統(tǒng)籌做好工作。

樓市難“狂飆”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%、同比增漲8.6%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1%、同比增漲9.2%。在新房和二手房?jī)r(jià)格同比增幅上，成都位居70個(gè)城市中最高。在新房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅上，成都位居第三，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增幅上位居第一。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，成都是全國(guó)少數(shù)幾個(gè)指標(biāo)總體健康，熱度很高的城市，甚至比上海這種城市可能還要強(qiáng)一點(diǎn)。而且成都的市場(chǎng)熱其實(shí)不是現(xiàn)在，有些指標(biāo)持續(xù)至少半年。

蘇宇表示，成都的房?jī)r(jià)漲幅較高主要是結(jié)構(gòu)性原因，新開盤項(xiàng)目的價(jià)格普遍高于老項(xiàng)目，造成了房?jī)r(jià)指數(shù)的上升。從單盤情況來看，并沒有出現(xiàn)價(jià)格普漲的現(xiàn)象，甚至部分項(xiàng)目還在延續(xù)春節(jié)的打折促銷動(dòng)作。

他認(rèn)為，價(jià)格上漲的原因，一方面是中心城區(qū)新開項(xiàng)目占比較高，一方面是2021、2022年“兩集中項(xiàng)”目陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目的限價(jià)上限是有一定上升的。所以這些因素造成了成都房?jī)r(jià)指數(shù)上升較快。

在價(jià)格上升的同時(shí)，成都的樓市成交量也大幅增長(zhǎng)。中指研究院西南分院的報(bào)告顯示，成都市商品住宅2月供應(yīng)面積為76.7萬㎡，同比上升58.9%，環(huán)比下降11.1%。成交面積為147.1萬㎡，同比上升10.6%，環(huán)比上升22.1%。

蘇宇認(rèn)為，成都城市發(fā)展迅速，人口高速涌入，大量機(jī)械性增長(zhǎng)人口帶來了旺盛的置業(yè)需求，這給成都房地產(chǎn)市場(chǎng)打下了良好的基本盤。另外，去年以來四次樓市新政的政策效應(yīng)得到釋放。

在去年成都四次樓市新政中，成都樓市限購(gòu)政策逐步放松。“5·16政策”規(guī)定近郊區(qū)（市）縣住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房限購(gòu)套數(shù)計(jì)算，優(yōu)化無房居民家庭認(rèn)定。“5·31政策”增加二孩及以上家庭，居民自愿將自有住房用于保障性租賃住房出租的家庭新購(gòu)買住房套數(shù)。

“11·17政策”又將成都除高新南區(qū)外一二圈層區(qū)域購(gòu)房資格打通，增加二三圈層增加購(gòu)買套數(shù)限制，同時(shí)，無房資格不再區(qū)分順位，雙限地項(xiàng)目不再公證搖號(hào)。“12·30 政策”進(jìn)一步規(guī)定，父母投靠成年子女入戶的，可以作為單獨(dú)家庭在戶籍對(duì)應(yīng)的限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買一套住房。

蘇宇表示，四次新政對(duì)成都購(gòu)房資格進(jìn)行了放松，同步刺激剛需和改善需求，但去年受高溫限電、疫情封城的擾動(dòng)，置業(yè)需求釋放不通暢，政策孵化效果沒有在市場(chǎng)端體現(xiàn)出來。春節(jié)之后隨著政策效果孵化、疫情解封，積累了半年多的需求集中爆發(fā)，使得成都新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)表現(xiàn)火熱。

“尤其是去年5月新政中對(duì)于賣舊買新的刺激在市場(chǎng)端有明顯表現(xiàn)，使得近幾周成都二手房市場(chǎng)成交套數(shù)是新房的近兩倍，而常規(guī)而言成都的新房二手房成交套數(shù)比例是5:5到7:3的范圍。接下來，在‘賣舊’動(dòng)作完成后，‘買新’動(dòng)作還將對(duì)新房市場(chǎng)形成持續(xù)性支撐。”蘇宇表示。

不過，蘇宇認(rèn)為，成都的樓市仍然是觸底回升。“成都前幾年的商品住宅成交量級(jí)都維持在兩千萬方左右的這個(gè)量級(jí)，粗略的算一下，新房的單日成交套數(shù)就是五六百套，現(xiàn)在的單周新房成交量其實(shí)也就回到了年度平均水平。”

實(shí)際上，進(jìn)入3月，成都樓市相比2月的增幅有所減緩。

中指研究院西南分院的周報(bào)顯示，2月27日-3月5日成都商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為29.9萬㎡，環(huán)比上升26.6%，成交面積為40.3萬㎡，環(huán)比下降7.1%。3月6日-13日成都商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為60.7萬㎡，環(huán)比上升103.0%，成交面積為40.9萬㎡，環(huán)比上升1.4%。

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