100強(qiáng)房企銷(xiāo)售恢復(fù)的進(jìn)程在7月份遭遇了挫折。

7月31日，第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售環(huán)比降低28.6%，連續(xù)2個(gè)月的環(huán)比向上態(tài)勢(shì)在此止步；同時(shí)，7月單月的同比銷(xiāo)售降幅保持在近40%的高位。

市場(chǎng)層面上亦有所降溫，成交環(huán)比轉(zhuǎn)跌。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%。除上海、成都等熱點(diǎn)城市的成交創(chuàng)出年內(nèi)新高外，26個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

(資料圖片)

近期的停供事件也讓業(yè)內(nèi)對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程有所擔(dān)憂(yōu)，這可能會(huì)使居民預(yù)期進(jìn)一步減弱，加劇觀望情緒。

西政資本認(rèn)為，監(jiān)管層當(dāng)前要解決的是“保交付”的問(wèn)題，政策層面更多的是針對(duì)項(xiàng)目層面的紓困，不存在對(duì)房企進(jìn)行整體救助的計(jì)劃，房地產(chǎn)行業(yè)也需繼續(xù)完成市場(chǎng)化出清，因此，西政資本表示，“對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的期待需要變得更加理性一些”。

也有觀點(diǎn)指出，監(jiān)管層對(duì)保交付的重視有助于修復(fù)購(gòu)房者的信任危機(jī)。近期，鄭州亦在項(xiàng)目紓困層面上進(jìn)行了探索，在一定程度上為市場(chǎng)注入了信心。

不過(guò)，克而瑞指出，展望8月，在政策暖風(fēng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回穩(wěn)，隨著去年同期基數(shù)下調(diào)，成交同比跌幅或?qū)⒂兴照５?ldquo;（市場(chǎng)的）拐點(diǎn)或許要到年底。”華南一房企內(nèi)部人士表示。

8成房企單月環(huán)比下降

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企在7月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5231.4億元，環(huán)比降幅達(dá)到28.6%。

“年中該沖業(yè)績(jī)的都沖完了，7月本身也就進(jìn)入了淡季。”某華東新一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，往年7月份單月的環(huán)比降幅也在3成左右。

但相較于前兩個(gè)月環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)，尤其是6月環(huán)比超6成的漲幅，7月的單月環(huán)比降幅頗不理想。有房企人士直言7月銷(xiāo)售“不太好”。

同比來(lái)看，房企銷(xiāo)售依舊保持較高的降幅。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企7月單月同比降幅仍近4成，前7個(gè)月累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅也仍在49%的較高水平。

具體到房企的表現(xiàn)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企中有近8成單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降。億翰智庫(kù)提供的7月單月銷(xiāo)售情況顯示，以全口徑銷(xiāo)售計(jì)，TOP30房企中，僅有旭輝、融信的業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，增幅分別為19%、1%；有18家房企的環(huán)比降幅超過(guò)30%，其中，碧桂園、萬(wàn)科、保利三家全國(guó)性頭部房企的環(huán)比跌幅分別為16%、32%、35%。

在同比表現(xiàn)上，房企表現(xiàn)出現(xiàn)了些許分化。7月單月，TOP30房企中，在半數(shù)房企同比降幅超30%的情況下，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等國(guó)資背景房企同比則上漲約2成。

值得一提的是，前7個(gè)月的銷(xiāo)售累計(jì)來(lái)看，TOP30房企中，僅有越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了同比轉(zhuǎn)正，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額約554億元，同比增幅約為5%。這也使得越秀地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的座次從2021年的49位，升至當(dāng)前的18位。

事實(shí)上，今年以來(lái)銷(xiāo)售形勢(shì)的分化，使得房企座次發(fā)生了明顯變化。以全口徑排行榜計(jì)，除碧桂園、萬(wàn)科依然穩(wěn)居行業(yè)第一、第二位之外，保利發(fā)展業(yè)已坐穩(wěn)了TOP3的位置，中海、華潤(rùn)置地也升至TOP5，綠城、龍湖則躋身TOP10之中；濱江、建發(fā)、華發(fā)等房企亦進(jìn)入TOP20之中。

不過(guò)，一直以來(lái)的銷(xiāo)售頹勢(shì)使得房企的市場(chǎng)規(guī)模始終處于較低水平。今年前7個(gè)月累計(jì)來(lái)看，銷(xiāo)售額超過(guò)2000億元的只有碧桂園、萬(wàn)科、保利；千億規(guī)模的也僅有10家房企，較2021年同期減少11家；超百億房企91家，較上年同期大幅減少45家。

二三線(xiàn)市場(chǎng)同比降近4成

各大城市的表現(xiàn)也呈回落的態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，重點(diǎn)30城成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%，除一線(xiàn)城市市場(chǎng)較為堅(jiān)挺外，26個(gè)二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)再現(xiàn)走弱跡象，成交環(huán)比下降20%，同比下降38%。

其中，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)降溫明顯，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化壓力加劇，寧波、南京等開(kāi)盤(pán)去化率跌至30%；大灣區(qū)市場(chǎng)也呈淡季的特征，房企供貨節(jié)奏放緩，市場(chǎng)熱度下滑，深圳、廣州、東莞等開(kāi)盤(pán)去化率均降至30%以?xún)?nèi)；環(huán)渤海地區(qū)市場(chǎng)遇冷，如天津開(kāi)盤(pán)去化率僅約28%、青島的則不足20%。

據(jù)保利發(fā)展控股戰(zhàn)略研究院統(tǒng)計(jì)，7月份，主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷，同比跌幅回到30%-40%左右；其中，保利的盤(pán)均周來(lái)訪(fǎng)在60組左右，相比6月減少20組，回到低位水平。

7月上旬爆發(fā)的停供停貸事件，引發(fā)了購(gòu)房者關(guān)于項(xiàng)目交付的擔(dān)憂(yōu)，使得居民預(yù)期進(jìn)一步減弱，加劇了觀望情緒，對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇形成了阻礙。有購(gòu)房者便向第一財(cái)經(jīng)直言，買(mǎi)房時(shí)絕對(duì)不會(huì)考慮期房。

不過(guò)，也有觀點(diǎn)指出，停貸停供事件雖然在一定程度上擾亂了銷(xiāo)售回暖節(jié)奏，但或許能成為紓困力度與需求刺激力度進(jìn)一步加強(qiáng)的契機(jī)。

監(jiān)管層近期已對(duì)該問(wèn)題已接連發(fā)聲。除了銀保監(jiān)會(huì)之外，7月28日的政治局會(huì)議上提出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政治局會(huì)議進(jìn)一步明確保交樓和穩(wěn)民生，這將有助于修復(fù)購(gòu)房者對(duì)民企爛尾的信任危機(jī)。

“進(jìn)入二季度以來(lái)，央企銷(xiāo)售有明顯恢復(fù)，國(guó)企有一定修復(fù)，但民企的修復(fù)力度非常弱，購(gòu)房者在過(guò)去一段時(shí)間開(kāi)始擔(dān)心民企爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。”國(guó)泰君安研報(bào)指出，由此，明確保交樓，能夠修復(fù)購(gòu)房者對(duì)民企的信任度，打破民企資金鏈緊張、購(gòu)房者不買(mǎi)房、民企資金鏈緊張進(jìn)一步加劇的負(fù)向反饋。

保交付壓力較重的鄭州，近日探索了停工樓盤(pán)紓困路徑，包括聯(lián)手地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，參與問(wèn)題樓盤(pán)盤(pán)活、困難房企救助等，在為市場(chǎng)注入信心的同時(shí)，也為其他同樣面臨相同壓力的城市提供了參考經(jīng)驗(yàn)。

不過(guò)，在市場(chǎng)修復(fù)上，中銀證券認(rèn)為，仍需要更多的穩(wěn)定交付的預(yù)期和需求端的政策繼續(xù)加碼，包括房貸利率持續(xù)下調(diào)至4.30%等，未來(lái)個(gè)別熱點(diǎn)一、二線(xiàn)城市或?qū)⒙氏扔瓉?lái)拐點(diǎn)。

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