中國的房地產行業曾是本地化的，各地都有那么幾家靠長期深耕積累口碑的“地頭蛇”型房企，卻在后來的品牌房企全國化大潮中遭遇沖擊，劇烈的市場整合和高利潤空間被壓縮后，很多“地頭蛇”開始冬眠。

現在，在部分城市的土拍中，又出現了那些曾經熟悉卻又被淡忘許久的名字，它們正在低調復蘇，重新參與房地產市場的洗牌。

蟄伏多年再迎機會

(資料圖)

10月18日，一家叫偉星置業的房企打敗了保利、龍湖、信達、金茂等一眾大牌開發商，以15%溢價率以及滿分競品質的條件拿下了合肥肥西一宗宅地。

偉星置業是何方神圣？從全國范圍來說，它名不見經傳，但是在安徽本土它深耕已久。業內普遍認為從2021年開始民營房企拿地較少，各核心城市集中供地時，大部分都是國企和城投在參與，實際上如偉星置業這樣曾默默無聞的“地頭蛇”房企，正在重新找回自己的主場。

僅從合肥市場來看，2021年之前，偉星置業在合肥的項目寥寥無幾，但僅2021年一年就在合肥砸下77億元拿下7宗地塊，2022年至今又拿下廬陽、瑤海、高新、肥東、肥西地塊。根據克而瑞數據，僅今年1-5月，偉星在安徽省的拿地金額就超過42億元。

在今年6月23日合肥第二批集中供地時，38宗地被擺上拍賣席，當時中海、龍湖狂撒保證金，分別報名了13、12宗地，而偉星緊隨其后報名了9宗地塊。

截至目前，偉星置業在合肥已經布局了16個項目。

但是在2021年之前，合肥作為一個熱門二線城市房地產市場，被數十家全國性房企充分競爭，偉星置業根本沒有太多機會。

這家房企在大舉進入合肥之前，實際上一直在安徽的蕪湖市和馬鞍山市深耕。

根據企查查，安徽偉星置業有限公司的大股東為章卡鵬，他擔任偉星集團董事長兼總裁。章卡鵬是浙江臨海人，1965年出生，曾任臨海市有機玻璃廠廠長，其后自主創業，偉星集團乘著改革開放東風，打造出服裝輔料、新型建材、房地產、水電、金融投資五大產業，章卡鵬也擁有了兩家上市公司，分別是偉星股份（002003.SZ）和偉星新材（002372.SZ）。

2000年，偉星進入安徽經濟強市蕪湖經營房地產，第一個項目叫做中西友好花園，經過20多年發展，偉星累計銷售了250多萬平方米的房子，在蕪湖市場的占有率達到了30%，成為安徽省內唯一一個在單一城市銷售額能超過百億元的房企。

熬過低谷高調歸來

重新“殺回來”的地頭蛇型房企，還有上海的寶華集團。

在今年上海的第二輪、第三輪土拍中，寶華集團接連打敗央企摘地，先后競得普陀區桃浦科技智慧城（W06-1401 單元）037-01地塊以及桃浦科技智慧城W06-1401單元015-01地塊，共耗資近68億元。

而在此之前，這家專注于深耕上海市場的民營房企，已經有兩年沒在上海拿地了。上一次公開市場拿地，還要追溯到2020年7月寶華以21億元拿下浦東新區一宗宅地，這個項目已經售罄。也就是說，如果再不積極拿地，寶華在上海快要“無米下鍋”了。

2020年年底，寶華集團還一度陷入行賄丑聞。由寧波市中級人民法院披露的刑事判決書顯示，浙商銀行上海分行原行長顧清良利用職務便利，幫助開辦房地產公司的浙江老鄉虛構債權債務關系，所涉企業正是寶華集團。2018年前后，在顧清良購買寶華集團開發的上海寶華城市之星小區的房子時，收受寶華集團所送201室樓下一套建筑面積102.81平方米的無產權證房屋，價值人民幣479.2352萬元。

公開資料顯示，寶華集團的老板高華是浙江人，該企業前身為建筑施工公司，上世紀90年代末進駐上海，已經深耕20余年。如今，土地市場競爭壓力減弱，土地價格也逐步回歸理性，像寶華集團這樣的小型本土房企在度過低谷期后，正在土地市場嶄露頭角。

除了寶華以外，回歸土地市場的小房企還有名聲更不顯的，比如在上海第一輪土拍中斥資20多億的佳運置業，還有一家叫吉富紳的房企花3.7億元拿下青浦一宗地塊。吉富紳實際上做房地產已經20年了，它在上海的投資就只集中在青浦區，2003年就在青浦區投資開發了吉富紳花園，對于這類小房企來說，它只做自己特別熟悉的市場。

與上海市場類似，在杭州也有這樣的本土民營房企拿地表現突出，撇除拿地大戶濱江集團，眾安、金帝等小型房企也終于等來了拿地機會。以眾安集團為例，上半年共耗資48.5億元、拿地7宗，其中6宗都位于杭州，另有一宗位于麗水。

新手殺入，機會猶在

在土地市場中，還有一家特殊的民營房企來勢洶洶，它剛成立不到兩年，卻能率先在上海打響聲勢。

在今年上海2022年二批次集中供地中，上海普陀長風社區總價63.7億元地塊被民企聯合體競得，分別是湖北省華融置業有限公司及惠州奧林匹克花園置業投資有限公司，其中湖北華融置業的股東為宸嘉發展。

宸嘉發展2020年11月3日成立于香港，內地總部位于上海。盡管成立時間非常短，宸嘉發展在克而瑞《2022上半年房企新增土地貨值排行榜》上卻已經排到了第19位，僅半年時間就新增貨值180.9億元，僅次于中交地產、國貿地產等國資背景老牌房企。

這家房企的實控人是國華人壽董事長劉益謙，除了在公開土地市場拿地，宸嘉發展還在長沙、深圳、武漢、成都等地大舉收購，其中包括不少已暴雷房企的項目。

“土地市場并非一潭死水，其實有很多對房地產感興趣的老板，他們手上有錢，以前是有錢也沒法往里投，現在他們也在看機會。”華東一家千億房企的內部資深人士對第一財經表示。

該人士所在房企今年已經拿了不少地塊，他表示，公司其實不可能花那么多自有資金去拿地，幾乎每一塊地背后早就談好了資金分配，很多地塊一半以上的資金來源都是外部。“有些老板手中有錢投地產，但是不愿意自己出面，所以站在我們公司背后。”

更有不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的房企，終于看到了一線生機。“以前我們想在杭州、上海搶到一塊地，那真是太難了，前置要求非常高，現在我們公司好像很受歡迎，其實前幾年根本連上海土拍的門檻都摸不著。”另一家民營房企的投資人士對記者表示。

克而瑞研究中心認為，自2021年22城試點土地集中出讓以來，隨著土拍熱度的變化，集中供地的土拍政策也在不斷調整，除了降地價、提限價等常規手段外，在降低參拍門檻中，對于競拍企業的資質要求也在不斷寬松。從數據來看，2021年二批次集中供地以來，低資質企業拿地的占比在不斷攀升，市場低熱下中小房企投資機會增加、拿地占比增多，放寬競拍資質成為各城吸引企業參拍的重要手段之一。

除了低資質房企拿地顯著增多，部分非集中供地城市甚至還出現了“自然人拿地潮”，尤其以長三角、珠三角的三四線城市為主，如2021年6月，佛山高明西江新城的一宗商住地塊，由兩位自然人2.88億元競得。2022年4月紹興越城區一宗商住地塊也由自然人競得，總價3.96億元。克而瑞研究中心表示，低資質企業拿地是把“雙刃劍”，鼓勵它們拿地的同時，地方政府也需要加強監管。

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