曾被認(rèn)為“慢半拍”的越秀地產(chǎn)，在這輪行業(yè)汰換的過程中，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)節(jié)奏，以不同以往的進(jìn)取姿態(tài)不斷拓展著業(yè)務(wù)版圖，推動(dòng)公司經(jīng)營(yíng)的高品質(zhì)發(fā)展。

(資料圖)

2023年上半年，越秀地產(chǎn)積極應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的行業(yè)和市場(chǎng)形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了合約銷售額約936億元，同比大幅增長(zhǎng)超7成；前7個(gè)月更是完成了全年銷售目標(biāo)的近7成。在財(cái)務(wù)指標(biāo)上，越秀地產(chǎn)也全面向上，營(yíng)業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約為21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤(rùn)約為21.5億元，同比上升0.8%。

這樣的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。國(guó)際投行花旗在一份報(bào)告中稱看好越秀地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)向好，土地儲(chǔ)備豐富，并擁有創(chuàng)紀(jì)錄的現(xiàn)金水平，上半年銷售樂觀，首七個(gè)月合約銷售額增長(zhǎng)68%，下半年有更大靈活性去追求更高的利潤(rùn)率，預(yù)料全年合約銷售額將增長(zhǎng)28%。該行給出了“買入”評(píng)級(jí)。

越秀地產(chǎn)管理層對(duì)上半年的表現(xiàn)也打出了不錯(cuò)的分?jǐn)?shù)。在近日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)直言，在市場(chǎng)下行波動(dòng)的情況下，越秀地產(chǎn)能取得如此業(yè)績(jī)來之不易，預(yù)計(jì)下半年政府將繼續(xù)因城施策，以持續(xù)寬松的政策促進(jìn)房地產(chǎn)的良性恢復(fù)和健康發(fā)展，“我們將以變應(yīng)變，靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。”

銷售業(yè)績(jī)完成率近7成

2023年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)了一場(chǎng)過山車般的行情，“小陽春”走高之后迅速轉(zhuǎn)冷。在這樣劇烈的波動(dòng)下，越秀地產(chǎn)堅(jiān)持實(shí)施“一盤一策”的精準(zhǔn)銷售策略，加大線上和線下營(yíng)銷融合，并憑借良好的口碑創(chuàng)造了不俗的銷售業(yè)績(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售（連同合營(yíng)及聯(lián)營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為人民幣836.3億元，同比上升71%，成為TOP30中增速最高的房企。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)前7個(gè)月的銷售規(guī)模已攀升至921.01億元，完成了全年銷售目標(biāo)人民幣1320億元的超69%。

這其中，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了超5成的合同銷售額，實(shí)現(xiàn)461.3億元，同比漲幅達(dá)到45.3%。在大本營(yíng)廣州市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)繼續(xù)保持第一的位置，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約402.6億元，在總銷售額中占比達(dá)到48.1%。

此外，越秀地產(chǎn)在華東、中西部、北方區(qū)域也都實(shí)現(xiàn)了較快增長(zhǎng)。在近年來布局力度較大的華東地區(qū)，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為186.3億元，同比大幅上漲151.4%，為整體貢獻(xiàn)了2成以上銷售；中西部地區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售額約120.5億元，首次突破百億規(guī)模；北方地區(qū)的銷售規(guī)模在各個(gè)區(qū)域中相對(duì)較小，約為68.2億元，但銷售增速亮眼，同比增長(zhǎng)182.4%。

具體到城市來看，越秀地產(chǎn)位于四個(gè)一線城市的項(xiàng)目均取得了不俗的銷售成績(jī)。據(jù)披露，上半年，其在廣州、深圳、上海、北京的銷售面積分別同比增長(zhǎng)12%、18%、38%、31%。“城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力就會(huì)越強(qiáng)。”林昭遠(yuǎn)表示，“所以一線城市也是公司這幾年重點(diǎn)發(fā)展的城市。”

在上半年全國(guó)商品房銷售額僅增長(zhǎng)1.1%的背景下，越秀地產(chǎn)這一銷售業(yè)績(jī)堪稱一枝獨(dú)秀，銷售排名也逆勢(shì)上漲。據(jù)克而瑞百強(qiáng)銷售榜，越秀地產(chǎn)位列行業(yè)第13位，較上年同期提升了5個(gè)身位。

如此的增長(zhǎng)勢(shì)頭，讓越秀地產(chǎn)對(duì)完成全年銷售目標(biāo)信心十足。越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營(yíng)部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，綜合考慮市場(chǎng)和政策多方面因素，本著穩(wěn)中求進(jìn)穩(wěn)進(jìn)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展思路，董事會(huì)決定維持2023年的合同銷售目標(biāo)1320億元，“盡管我們沒有調(diào)整這個(gè)目標(biāo)，但是公司還是有信心超額完成。”

據(jù)透露，越秀地產(chǎn)今年全年有2400億元貨值鋪排，今年上半年部分新增地塊也可在年內(nèi)轉(zhuǎn)化為貨值入市，總計(jì)會(huì)有超過2500億元貨值。

保持投資級(jí)評(píng)級(jí)

在保持銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，越秀地產(chǎn)并沒有忽略對(duì)財(cái)務(wù)健康和流動(dòng)性安全的關(guān)注。

從“三道紅線”來看，截至6月末，越秀地產(chǎn)維持“綠檔”達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍；其中，現(xiàn)金短債比較上年同期得到了大幅提升，安全性再度提高。

具體到債務(wù)方面，截至2023年6月末，越秀地產(chǎn)有息負(fù)債共998.21億元，較去年末882.98億元微升；同期賬齡得到進(jìn)一步改善，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)共約117.13億元，僅占總借貸的約12%，較上年同期下降了6個(gè)百分點(diǎn)。

短期債務(wù)壓力減輕的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的在手現(xiàn)金還實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步增加，截至6月末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為人民幣492.5億元，同比大幅增長(zhǎng)40.2%，資金充盈。

除了自身對(duì)財(cái)務(wù)的嚴(yán)格把控之外，越秀地產(chǎn)還把握住了2023年上半年的有利時(shí)機(jī)，完成了多項(xiàng)重要的融資活動(dòng)。

今年6月時(shí)，越秀地產(chǎn)完成了一次供股籌資，實(shí)現(xiàn)了1.15倍超額認(rèn)購，共募得資金凈額約83億港元。此次供股獲得了大股東越秀集團(tuán)和廣州地鐵集團(tuán)的全力支持和足額認(rèn)購，反映出股東對(duì)越秀地產(chǎn)未來的信心。越秀地產(chǎn)表示，此次供股籌集的資金將主要聚焦大灣區(qū)和華東地區(qū)主要城市及其它重點(diǎn)省會(huì)城市的業(yè)務(wù)發(fā)展。

與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)還抓住國(guó)內(nèi)利率下行的有利市場(chǎng)融資環(huán)境，優(yōu)化調(diào)整境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。2023年，越秀地產(chǎn)在境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣54億元，加權(quán)平均借貸年利率3.37%，境內(nèi)首次發(fā)行10年期公司債券，票面利率3.63%；于上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行自貿(mào)區(qū)人民幣債券合共人民幣34億元，加權(quán)平均借貸年利率3.92%。

整體來看，越秀地產(chǎn)在報(bào)告期內(nèi)共完成新增融資約328.3億元，其中境內(nèi)融資約264.1億元，境外融資約64.2億元。融資通道維持暢通的同時(shí)，越秀地產(chǎn)的融資利率也持續(xù)下行，報(bào)告期內(nèi)，其加權(quán)平均借貸年利率同比下降13個(gè)基點(diǎn)至3.98，融資成本在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。

控制好杠桿、管好流動(dòng)性，是越秀地產(chǎn)一直以來都秉持的原則。林昭遠(yuǎn)表示，自2013年以來，越秀地產(chǎn)每年都會(huì)把保持投資級(jí)評(píng)級(jí)作為公司的重點(diǎn)工作，特別是在進(jìn)行業(yè)務(wù)鋪排、管理投資強(qiáng)度等的過程中，都會(huì)評(píng)級(jí)這一指標(biāo)納入考量范圍。截至目前，越秀地產(chǎn)仍保持著穆迪Baa3和惠譽(yù)BBB－投資級(jí)信用評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

進(jìn)擊土地市場(chǎng)

持續(xù)增長(zhǎng)的銷售，暢通無阻的融資，讓越秀地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上也有底氣保持進(jìn)擊的姿態(tài)。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。進(jìn)入7月份，越秀地產(chǎn)又補(bǔ)充了5宗地塊。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，越秀地產(chǎn)拿地金額共達(dá)到了213億元，在百強(qiáng)房企中位列第7位。

越秀地產(chǎn)曾以超強(qiáng)的運(yùn)氣在北京市場(chǎng)連續(xù)搖中3宗地塊，包括海淀區(qū)雙新村地塊、昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊，合計(jì)耗資138.46億元，新增土地儲(chǔ)備約43萬平方米。其中，昌平朱辛莊地塊開發(fā)而來的北京越秀星樾項(xiàng)目，從拿地到首期售罄用時(shí)僅77天。

大手筆布局很快給越秀地產(chǎn)帶來貢獻(xiàn)，“公司深耕北京戰(zhàn)略取得明顯進(jìn)展，上半年實(shí)現(xiàn)了合同銷售額38.6億元，同比大幅上升”。

在公開招拍掛市場(chǎng)獲取地塊的同時(shí)，越秀地產(chǎn)還一直致力于采用“6+1”的多元化土地收購模式，這也是越秀地產(chǎn)得以快速壯大的優(yōu)勢(shì)之一。

TOD項(xiàng)目是其中獨(dú)具特色的一項(xiàng)。在上半年的新增土儲(chǔ)中，越秀地產(chǎn)收購了杭州星橋TOD項(xiàng)目，增加TOD土地儲(chǔ)備約48萬平方米。截至6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有9個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲(chǔ)備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲(chǔ)備的14.2%。

此外，國(guó)企合作、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)勾地等也是越秀地產(chǎn)獲取增儲(chǔ)的重要渠道。截至上半年，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為2813萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約46.1%，華東區(qū)域土儲(chǔ)占比約19%。以城市能級(jí)來看，一二線城市占比合計(jì)為93%。林昭遠(yuǎn)表示對(duì)一線城市有信心，是公司重點(diǎn)發(fā)展的城市，會(huì)繼續(xù)積極參與投資。

在上述較為傳統(tǒng)的增儲(chǔ)模式之外，越秀地產(chǎn)還透過城市更新發(fā)現(xiàn)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。今年，廣州宣布將積極推進(jìn)統(tǒng)籌做地，并認(rèn)定了7家市級(jí)做地主體，越秀集團(tuán)便是其中之一。

在被問及關(guān)于是否將參與舊改項(xiàng)目時(shí)，越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示，“城市更新項(xiàng)目體量比較大，如果做得好將有利于穿越開發(fā)的周期，包括能控制一些節(jié)奏，對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展會(huì)有比較好的幫助。”據(jù)透露，目前越秀地產(chǎn)正在開展城市新中軸（海珠）片區(qū)、天河區(qū)環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)的做地落地工作。

越秀地產(chǎn)保持如此進(jìn)取的姿態(tài)，源自對(duì)市場(chǎng)的判斷。林昭遠(yuǎn)預(yù)計(jì)，今年下半年，調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場(chǎng)信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將筑底企穩(wěn)，全年市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)將大致保持穩(wěn)定。

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