生活恢復，經濟重啟，上海商業地產市場回歸常態。

據多家市場機構發布的上海2023年一季度市場報告顯示，在過去的三個月里，上海市場持續釋放復蘇信號：寫字樓市場帶看量和問詢量的明顯增加，購物中心的客流量大幅回升，大宗交易活躍度提高，高標倉庫平均租金的上揚和空置率的下降……

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多位業內人士表示，境內外資金也頗為活躍，不少外資機構類的客戶陸續回到國內，并對經濟復蘇的形勢給出了較為積極的反饋。仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜預計，今年商業地產市場將呈現企穩回升勢頭。

圖片攝影：任玉明

前兩個月上海新增首店181家

在各項政策的大力支持下，上海步入了經濟恢復的快速通道，各行各業也逐漸回歸到往日的繁忙中。

“最近寫字樓市場上有很多人問詢，整體帶看量也很大。”仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示，這其中包括了外資、內資、民營等企業，涵蓋新賽道、傳統賽道等各個行業。

從數據表現上來看，據戴德梁行監測，受較高供應量的影響，今年一季度，甲級寫字樓整體空置率為17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金基本維穩，約為8.11元/平方米。

朱熙東表示，企業通常在一二季度對市場進行評估，三四季度才會集中發生一些大宗的租賃案例。

他同時透露，近期許多外資客戶全球CEO、亞太區領導層都來到了上海，關注國內市場在今年上半年的業績，并展望接下來的投資，比如是否進行團隊擴容、辦公室面積擴大等。“據我們從客戶方面了解到的信息，大家對未來比較有信心，反饋相對積極。”

仲量聯行投資部華東區資本市場部總監孫翎也提及，2022年底以來，不少外資在亞太地區的活躍度有所提升，中國的房地產市場是其關注的重點之一，有東南亞、中東等地區的資金也在布局中國市場。

在零售物業方面，上海促消費活動，帶動消費市場持續升溫，購物中心的客流量大幅回升，餐飲業態表現突出。

作為首店經濟橋頭堡的上海，在2022年共有1073家新設首店，新增規模領跑全國，2023年依舊保持著突出表現。據戴德梁行統計，前兩個月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業首店達到113家、52家，占比62%、29%；娛樂業首店9家，服務業首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。

戴德梁行提供的退稅額展示了上海對國際消費者的吸引力。據披露，1-2月，上海退稅消費高速增長，境外人士在滬退稅消費達1.1億，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九分析稱，上海的退稅消費及首店開店率取得“全國雙第一”，預示著上海目標作為國際消費中心城市已取得顯著的效果，更見預示著未來上海對于國際消費者的吸引力大大增加。隨著3月底上海虹橋機場國際、港澳臺航線復航，上海國際郵輪母港恢復常態化運營按下“重啟鍵”，也預示著未來上海將接納來自全世界的消費者。

長租公寓備受青睞

市場的積極也反映在了大宗交易的增長上。據仲量聯行統計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續了2022年四季度的活躍態勢，投資熱度持續回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

由于統計口徑的差異，戴德梁行統計的一季度大宗交易市場成交金額低于去年同期水平，但戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強同樣給出了較為樂觀的預測，并預計成交數字復蘇將在下半年逐步體現。

“中國經濟增長的確定性在全球最高，在這一點上，是沒有機構質疑的。”盧強表示，中國是一個無法被忽視的市場。當前投資市場熱情高漲的一個表現是，身為從業者的盧強“工作量增加了兩三倍，有時候一天要開六七個會，這在去年下半年是很少的”。

投資型買家也在逐步回到賽場中。據仲量聯行披露，上述13單交易中有9單來自投資型買家，成交金額占比近8成，回到了2018年、2019年時的高位。

孫翎表示，2022年第四季度時，自用型買家基本上占據了大部分江山，投資型買家占比在20%以下，如今投資者的返場意味著他們對經濟復蘇、上海市場的看好，也給市場帶來了信心。

在多種資產類型中，長租公寓備受投資者青睞。據仲量聯行數據，在政策利好下，長租公寓資產類別保持著較高的成交熱度，一季度共有3宗成交，按成交數量計，占比達23%。

盡管長租公寓單項目體量較小、成交金額有限，但近年來已呈現出明顯的上升趨勢。孫翎透露，2017年-2021年的5年里，長租公寓資產的成交金額是55億元，而2022年這一成交額達到了65億元，“比過去5年成交總額還高”。

事實上，一季度長租公寓的三單成交總額已達到28億元。據了解，截至4月中旬，上海已成交了第四單長租公寓，孫翎預計上半年可能會突破10單，該資產類別向上的成交趨勢非常明顯。

孫翎提及，目前長租公寓可交易的的項目非常稀缺，價格也處于較高的位置。她表示，近期的三單交易都發生在內環內，其中有兩單是穩定、核心型的項目，已有租賃表現、運營成熟的項目，單價均已達到了4萬元的高位，“這基本上已經是市場的基準價了”。

盧強也預計，得益于良好的租賃基本面、政策支持，以及相對清晰的退出路徑，機構投資者對于長租公寓的熱情仍將延續。

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