8月5日下午，雖然一場暴雨突襲鄭州，但李曉燕所在的售樓部，當天依然迎來了20多組客戶。

“最近（房地產）市場不太好，周末一天20到30組（來訪）已經算不錯了。”李曉燕對第一財經記者說。

(相關資料圖)

8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“鄭15條”），其中最為引人關注的取消限購。李曉燕不太確定，當天到訪的這20多組客戶，到底有多少，是被“鄭15條”吸引而來。

在第一財經記者向售樓部內看房的一些到訪客戶求證后發現，確實有部分客戶，是因為看到“鄭15條”出臺后，專程趕來。但記者同時了解到，“鄭15條”是否能對當地樓市帶來實質性的刺激和改變，目前尚難判斷，當前市場亟需恢復信心。

救市行動

記者查閱發現，“鄭15條”涉及青年人才安居、多子女家庭購房、契稅政策、改善性住房、金融信貸、公積金、住房交易稅費、商品房現房銷售、租購并舉、土地款分期繳納等多項政策寬松或優惠，其中尤為引人關注的，一個是取消限售，另一個則是“認房不認貸”。

“我看新政策里說會對二孩家庭購房，有一個2萬元的補貼，就帶孩子過來看看。”一位看房者說，家里添了孩子，原來的房子不夠住，就想著換一套改善住房，這次正好鄭州又推出“認房不認貸”，就更堅定了換房的決心。

此前，鄭州市執行的是“在鄭州市行政區域內，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產權證書》之日不滿3年的不得上市轉讓”的規定。伴隨著“鄭15條”發布，該項規定被暫停執行。

“認房不認貸”則是今年7月底，住房和城鄉建設部部長倪虹在一個房地產座談會上的表態。

而伴隨著8月3日“鄭15條”的發布，鄭州成為首個明確落地“認房不認貸”的城市。

一天后的8月4日，南京市住房保障和房產局也發布《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，涉及新房補貼、房票安置、提升預售監管資金使用效率等8條政策的優化調整。

伴隨著鄭州、南京的先后出擊，一輪新的房地產刺激行動正在全國多個城市展開。

從業多年的房產中介馬鵬也對第一財經記者說，近兩年，鄭州在樓市刺激上的政策響應，確實是比較快的，這一方面反映出鄭州對樓市救市的急迫心理，另一方面，也說明當下鄭州樓市亟需刺激的現狀。

一年前的2022年3月，鄭州就曾在全國率先推出18條房地產調控措施，包括給予大學生購房補貼，對有老人來鄭州投親養老的家庭給予購房名額，重啟棚改貨幣化安置這一去庫存利器等

此外，鄭州還曾先后出臺提高住房公積金貸款額度、將首套房貸款首付下調至20%等多項刺激措施。

難言樂觀

但樓市的最終表現，卻依舊難言樂觀。

一方面，是住房成交面積、成交均價雙雙下滑。

克而瑞河南區域數據顯示，今年7月，鄭州主城區成交“六連降”，住宅成交約40萬平方米，環比下滑約21%；受低價個案項目集中備案影響，7月住宅成交均價14798元/平方米，環比下降約5%。

另一方面，則是鄭州的二手房掛牌數量，不斷攀升。

“去年（掛牌出售的二手房）還是八九萬套，現在已經有14多萬套了。”馬鵬的說法，也在第三方中介平臺得到驗證。記者統計諸葛找房數據后發現，截至目前，鄭州共有約14.2萬套二手房處于在售狀態。

馬鵬說，伴隨著此次“鄭15條”取消限售，預計下一步掛牌的二手房數量還會繼續增加。

但與此相對應的，卻是愿意出手購房的客戶數量，少得可憐。

以馬鵬為例，他告訴第一財經，現在已經是8月份了，可經自己介紹，最終成交的房子，卻只有四五套，其中三套，還是今年二三月份房地產“回暖”時成交的。

“一方面，（客戶）擔心買高了高位站崗，另一方面，收入減少了，能不花盡量不花，有房子能湊合住的，寧愿先湊合。”在與一些客戶溝通后，馬鵬發現，眼下的市場，除非是一些剛性需求的客戶，譬如等著結婚，等著孩子上學這種，已經很少有那種特別急切的，希望一兩個月之內必須要把房子買下來的客戶了。

“現在的很多客戶，即便是有購房需求，也不愿意往下談，怕萬一價格出高，買虧了。”馬鵬認為，在此背景下，即便是不斷出臺刺激政策，真正對房價、成交量的改變，可能也是有限，畢竟，相對于那些多則數萬的補貼，房價的稍微降價，可能就是數十萬元的潛在損失。

鄭州某樓盤的銷售負責人王經理也說，雖然樓市刺激政策“總會有好處，起碼不是個壞事”，但真正促使客戶下單購買的，還是整個大的市場環境。

王經理至今懷念的，還是今年二三月份的樓市火爆。當時，其所在的樓盤，每天都能到訪150組到200組客戶。

“兩個月（二三月份）就賣了不止5個億。”王經理回憶說，今年的二三月份，其所在樓盤，每個月都賣出了將近200套房子，一度成為鄭州十大暢銷樓盤之一。

“不光是我們，競品也沒少賣。”王經理發現，整個二三月份，周邊的一些競品，甚至連售樓部都坐不下了，只能帶著客戶，去樣板間算價格、簽合同。

但是，再往后，到了四五月份，王經理眼看著樓盤的單月成交量就直線下滑到了三四十套，到六七月份，成交量就更少了。

事后，王經理分析稱，今年二三月份，鄭州樓市之所以突然爆火，一方面是當時政策調整，又是降利率，又是降首付，另一方面，是三年疫情終于過去，大家對未來充滿信心，再加上每年春節的回鄉購房潮，多種因素疊加之下，市場一下就熱起來了。

李曉燕所在售樓部，當時的銷售業績也很客觀。她說，當時，很多人購房，其實有點盲目，是被市場帶動了。“大家都在告訴他樓市向好，市場的氛圍，包括房地產的成交數據也都是在攀增，然后一看利率、首付又合適，一下就消除了所有的顧慮，自己都給自己洗腦了。”

“4月份時，我們的客戶都四訪、五訪了，還在糾結，一會兒糾結買哪個樓盤，買哪個樓棟、樓層，一會兒又糾結我現在買會不會虧。”李曉燕嘆氣說，如今的市場，甚至即便是計劃購房的意向客戶，都不愿意沉下心來跟你談，問題也越來越多，而且，即便是他今天提出的問題，你給他解決了，到明天，也會冒出新問題，總之，就是不愿意交定金。

“其實還是怕買虧了。”李曉燕說，在今年二三月份時，客戶可能就不太去糾結這個問題，當時，客戶糾結的是我買哪兒，能不能給我優惠，而沒有把重心放到我能不能買，我敢不敢買上。

關鍵是恢復信心

不過，前述鄭州某樓盤的王經理也認為，雖然眼下的樓市確實黯淡，但整個市場中，其實還是存在有固定的住房需求的，一茬一茬的年輕人，需要購買婚房，已經有小房子的家庭，因為添了孩子，需要更大一些的改善住房，這些，其實都是仍然存在于樓市的剛性需求。

“政策（‘鄭15條’）的出臺，起碼不是壞事，影響一定有，只是不好去量化，或者不好去評估它到底有多大的促進力度。”李曉燕也說，“鄭15條”發布后，置業顧問們再跟客戶傳導時，也多了一些能夠站得住腳的銷售促進，不過，這種促進，更多是幫助來看房的客戶，多了一個購買、下定金的理由，能夠幫助客戶“從想買房到現在買房”。但是，對于一些并非剛需的客戶，即便有了這些政策，也很難推動其“從不買房到買房”。

當地一位有著十多年地產經驗的從業者也說，整體上，這次新政（“鄭15條”）利好鄭州樓市，有利于提振鄭州市場信心。“至于一些人所說的鄭州樓市會狂飆，鄭州房價會暴漲，我不認可。”因為鄭州樓市的問題，不是單一的市場問題，需要時間、政策、情緒、信心慢慢恢復康養。

李曉燕也告訴第一財經，其實需要信心恢復的，除了購房者，還有開發商。

李曉燕說，自己所在樓盤的開發商，原本也是希望能夠在鄭州市場做大做強的，但是，在鄭州開發的頭一個項目，就趕上鄭州房價不斷下跌的大環境。如今，面對項目沒利潤甚至虧損的窘境，總部怕拿錯地或拿到地后再次虧損，已經失去了再在鄭州市場拿地開發的信心。

第一財經查詢中國土地市場網數據發現，自2021年開始，鄭州主城八區的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應建面分別為1034萬平方米、676萬平方米，成交分別為854萬平方米、561萬平方米。今年上半年，供應、成交建面更是雙雙下滑至271萬平方米、215萬平方米。多數地塊底價成交，且多為本地城投平臺兜底。不少原本在市場很活躍的房企，都減慢了在鄭州的投資。甚至，一些已經拿到土地并開始對外營銷的開發商，也選擇了悄然退地，并逐步收縮鄭州市場。

也因此，此次發布的“鄭15條”中特別提及，要落實土地款分期繳納優惠政策。在土地招拍掛活動中，增加銀行保函（見索即付型）作為競買人參加土地競買的履約保證方式。按照優惠政策分期交納土地款的開發項目，已繳納不低于50%的土地出讓金，未取得土地不動產權證書前，可先申請容缺辦理建設工程規劃許可手續；參照鄭政會紀〔2022〕13號有關要求，可申請容缺辦理建筑工程施工許可手續，質量安全提前介入監督。

（文中馬鵬、李曉燕為化名）

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